나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6950 [3] 경상북도 영천시 대전동 251-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,3~11,13~23)은 경상북도 영천시 대전동 소재 ‘대전2동마을회관’남동측 및 북동측 인근·근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모 창고 등으로 형성되어 있으며, 기호(12)는 대구광역시 수성구 고모동 소재 '고모역(폐역) 남서측 인근에 위치하며, 농경지, 임야, 주택 및 소규모 물류센터 등으로 형성되어 있으며, 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 및 교통시설과의 접근성 등을 고려시 제반 교통사정은 비교적 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3~11)은 부정형 또는 유사사다리형, 삼각형(기호3) 토지로서 남동측 인근도로에 비해 다소 저지이나 인접지 대비 대체로 등고평탄하며, '과수원' 등으로 이용중이며, 기호4 일부는 관리사(주택등) 부지, 기호1,4,11 일부는 도로 등으로 이용중임. 기호(12)는 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, '과수원'으로 이용중임. 기호(13~15,18~19)는 부정형 또는 유사사다리형 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄하며, '과수원, 축사부지, 도로 등'으로 이용중임(기호13은 과수원, 기호 15는 축사(현황 '창고'등) 및 관리사부지, 기호13,14,18,19 일부는 도로 등으로 이용중임). 기호(20~23)은 부정형 또는 유사사다리형 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄하며, '과수원 및 전' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,6,8,10)은 지적도상 맹지이며 인접필지 등을 경유하여 출입함. 기호(3,4,7,9,11)은 남동측의 폭 4~5미터 내외의 제방도로와 접함. 기호(12)는 남동측 및 남서측으로 폭 3미터 내외의 도로와 접함. 기호(13)은 남측의 폭 3~4미터 내외의 도로(기호18)를 통해 출입가능하며, 본건 일부가 도로로 이용중임 기호(14,18,19)는 본건 일부가 폭 3~4미터 내외의 도로임. 기호(15)는 남측의 폭 3~4미터 내외의 도로(기호13)를 통해 출입가능함. 기호(20,21)은 지적도상 맹지이며, 인접필지(기호22,23)을 통해 출입가능함. 기호(22,23)은 남동측의 폭 4~5미터 내외의 제방도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~10,14,15,18~21) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 (전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(11) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전 부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(12) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발 제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>농지법제8조적용,(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인. 기호(13) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 기호(22,23) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한300m (전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1,4,11,13,14,18,19)는 공부상 지목이 '과수원, 전'등이나, 일부 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 블록조 기와지붕 단층(실제 기호2-3 2층 소재) 건물로서, <사용승인일 : 1978> - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 벽지 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감 기호(2-2) 블록조 기와지붕(실제 '슬레이트지붕') 단층 건물로서, <사용승인일 : 1960> - 외벽 : 미장 노출 등 마감 - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 샷시 창호 등임 기호(2-3) 블록조 스라브지붕 단층 건물로서, <사용승인일 : 1978> - 외벽 : 미장 노출, 페인팅 등 마감 기호(16) 파이프조 스레트지붕 단층 건물로서, <사용승인일 : 1994.04.29> - 외벽 : 미장 노출 등 마감 - 바닥 : 미장 노출 등 마감 기호(17-1) 조적조(블록),파이프조 슬레이트지붕 단층 건물(돈사,우사,창고)로서, <사용승인일 : 1994.01.29> - 벽체 : 조적조 노출 등 마감 - 바닥 : 미장 노출 등 마감 *일부 벽체 및 지붕 없으며, 파손됨. 기호(17-2) 조적조(블록),파이프조 슬레이트지붕 단층 건물(주택(관리사))로서, <사용승인일 : 1994.01.29> - 외벽 : 미장 노출 등 마감 - 내벽 : 벽지 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재 등 마감 기호(17-3) 현황 '멸실' 기호(17-4) 조적조(블록),파이프조 슬레이트지붕 단층 건물(창고)로서, <사용승인일 : 1994.01.29> - 벽체 : 파이프기둥(벽체없음)

이용상태

기호(2-1) : '주택' 등으로 이용중임. 기호(2-2) : '주택'으로 이용중임. 기호(2-3) : '창고'로 이용중임. 기호(16) : 현황 '창고 등'으로 이용중임. 기호(17-1) : 현황 '창고 등'으로 이용중임. 기호(17-2) : '주택 등'으로 이용중임. 기호(17-3) : 현황 '멸실' 기호(17-4) : '창고'로 이용중임.

설비내역

기호(2-1,2-2,17-2) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(2-1~2-3) : 공부상 '대전동 672' 지상소재이나, 실제 '674번지등' 지상에 소재함. 기호(2-2) : 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 실측면적 사정함. 기호(17-1~17-4) : 공부상 '대전동 272-1, 274번지' 지상소재이나, 실제 '274번지'지상에 소재함(합병). 기호(17-3) : 현황 '멸실'임. 기호(17-4) : 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 실측면적 사정함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 과수목 제외(입목등기 존재하지 않음). 최저매각가격은 과수목 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
목록17 제시외 건물 감정서상 기호 ㅋ 창고 철파이프조 칼라시트지붕 300㎡, 기호 ㅍ 창고 블록조 슬레이트 지붕 3.1㎡ 매각포함. 그 외 제시외 건물 매각제외.
최저매각가격은 제시외건물 제외시 가격임.
목록 14, 19 지분매각(공유자 우선매수권 없음).
목록 16 공부상 '축사'이나 현황 '창고 등'임.
목록 13,14,18,19 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환(사실조회서 참조).
목록 13,14,18,19 현황 일부 '도로(진입로)'임.
목록 17 공부상 '대전동 272-1, 274번지' 지상 소재이나, 실제 '274번지' 지상에 소재함(합병).
목록 17 건물 17-4 공부상 면적 '63.07㎡'이나 현황 '114.7㎡'이며,
파이프기둥으로 벽체 없음.
목록 17 건물 17-1 일부 지붕 및 벽체가 없음.
목록 17 건물 17-3 현황 '멸실'됨.
목록 15 지목은 '잡종지'이나 '축사(현황 '창고' 등) 및 관리사 부지'로 이용 중임.
목록 13은 목록 18의 도로를 통해 출입가능하고, 목록 15는 목록13의 도로를 통해 출입가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경6950 (3)

* 소재지: 경상북도 영천시 대전동 251-1

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 1,477,466,870원

* 토지 면적: 13,459.00㎡ (약 4,071.51평)

* 토지 지분: 13,275㎡ (약 4,015.79평)

* 건물 면적: 1,288.43㎡ (약 389.73평)

* 건물 지분: 1,288.4299999999998㎡ (약 389.73평)

* 건물 제시외 면적: 303.10㎡ (약 91.70평)

* 매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금호농업협동조합 (추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 공동담보, 지분매각

* 주의사항:

- 일괄 매각. 과수목은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 과수목 소재로 인해 제한받는 가격임.

- 목록 17 제시외 건물 (기호 ㅋ, ㅍ)은 매각에 포함됨. 그 외 제시외 건물은 제외.

- 목록 14, 19는 지분 매각이며 공유자 우선매수권이 없음.

- 목록 16 공부상 '축사'이나 현황 '창고 등'임.

- 목록 13, 14, 18, 19: 농지법상 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환될 수 있음.

- 목록 13, 14, 18, 19: 현황 일부 '도로(진입로)'로 이용 중임.

- 목록 17 건물 (17-4): 공부상 면적 63.07㎡이나 현황 114.7㎡이며, 파이프 기둥으로 벽체 없음.

- 목록 17 건물 (17-1): 일부 지붕 및 벽체 없음.

- 목록 17 건물 (17-3): 현황 '멸실'됨.

- 목록 15 지목은 '잡종지'이나 '축사(현황 '창고' 등) 및 관리사 부지'로 이용 중임.

- 차량 진입로 관련: 목록 13은 목록 18을 통해, 목록 15는 목록 13을 통해 출입 가능함.

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 영천시 대전동 소재 ‘대전2동마을회관’ 남동측 및 북동측 인근·근거리에 위치함. (참고: 일부 자료에 기호 12는 대구광역시 수성구 고모동 소재로 나타나나, 본건 주소와는 무관한 것으로 보임)

* 주위 환경: 농경지, 농가주택, 소규모 창고 등으로 형성된 지역임.

* 교통 접근성: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 접근성은 비교적 보통 수준임.

* 도로 상태: 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 출입 가능함. 일부 토지는 폭 4~5미터 내외의 제방도로와 접하며, 일부 토지는 폭 3~4미터 내외의 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2018-05-04 접수, 1,365,000,000원. 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

- 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음. (주의 필요)

* 임차인 현황:

- 임차인: 정

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 0원

- 배당신고일자: 2025-04-17

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액: 약 3,340,500,000원.

4. 상권분석

* 주거 및 상업 기능: 본 건은 주로 농경지, 농가주택, 소규모 창고 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있음.

* 이용 현황: 토지는 '과수원', '축사 부지(현황 창고 등)', '도로' 등으로 이용되고 있으며, 건물 또한 '축사(현황 창고 등)', '관리사', '창고' 등의 용도로 활용되고 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 건 인근에 대전2동마을회관이 위치함. (기타 상세 편의시설은 주변 환경상 제한적일 수 있음)

* 주변 환경: 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있으나, 차량 이동 시 영천 시내 접근은 가능할 것으로 보임.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 목록 13, 14, 18, 19에 해당하는 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수 보증금 몰수 위험이 있음.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요함.

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물의 일부가 지분으로 매각되므로, 공유자 간의 협의 또는 별도의 분할 절차가 필요할 수 있음. (단, 목록 14, 19는 공유자 우선매수권 없음)

* 현황과 공부상 차이:

- 지목과 현황 불일치 (토지 일부 현황 도로)

- 건물 용도 및 구조 상이 (공부상 축사 vs 현황 창고 등)

- 건물 멸실 및 일부 파손 (목록 17 건물 17-3 멸실, 17-1 지붕/벽체 없음, 17-4 벽체 없음)

- 건물 면적 상이 (목록 17 건물 17-4)

- 건물 소재지 상이 (공부상 주소와 실제 지상 소재 불일치)

* 과수목: 과수목은 매각 제외 대상이며, 이는 최저매각가격 책정에 영향을 미침.

* 제시외 건물: 매각 포함되는 제시외 건물(기호 ㅋ, ㅍ)의 상태 및 활용 가능성 확인 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지를 기반으로 동물 및 식물 관련 시설로 활용되던 부동산으로, 지분 매각, 농지법 규제, 법정지상권 및 현황과 공부상 차이 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 내포하고 있습니다.

* 낙찰자는 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고 해결해야 하며, 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 법정지상권 성립 여부를 사전에 철저히 조사해야 합니다.

* 일부 건물 상태가 좋지 않아 명도 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 13,459.00㎡ (약 4,071.51평)의 넓은 대지를 확보할 수 있습니다.

* 용도 적합성: 동물 및 식물 관련 시설로 등록되어 있어, 관련 업종 투자에 유리할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

* 본 물건은 다양한 위험 요소를 내포하고 있으므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 건물 철거 및 복구 비용 산정, 농지 취득 가능성 평가 등이 수반되어야 합니다.

* 감정가 1,477,466,870원을 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.