나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6950 [1] 경상북도 영천시 대전동 672 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,3~11,13~23)은 경상북도 영천시 대전동 소재 ‘대전2동마을회관’남동측 및 북동측 인근·근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모 창고 등으로 형성되어 있으며, 기호(12)는 대구광역시 수성구 고모동 소재 '고모역(폐역) 남서측 인근에 위치하며, 농경지, 임야, 주택 및 소규모 물류센터 등으로 형성되어 있으며, 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 및 교통시설과의 접근성 등을 고려시 제반 교통사정은 비교적 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3~11)은 부정형 또는 유사사다리형, 삼각형(기호3) 토지로서 남동측 인근도로에 비해 다소 저지이나 인접지 대비 대체로 등고평탄하며, '과수원' 등으로 이용중이며, 기호4 일부는 관리사(주택등) 부지, 기호1,4,11 일부는 도로 등으로 이용중임. 기호(12)는 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, '과수원'으로 이용중임. 기호(13~15,18~19)는 부정형 또는 유사사다리형 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄하며, '과수원, 축사부지, 도로 등'으로 이용중임(기호13은 과수원, 기호 15는 축사(현황 '창고'등) 및 관리사부지, 기호13,14,18,19 일부는 도로 등으로 이용중임). 기호(20~23)은 부정형 또는 유사사다리형 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄하며, '과수원 및 전' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,6,8,10)은 지적도상 맹지이며 인접필지 등을 경유하여 출입함. 기호(3,4,7,9,11)은 남동측의 폭 4~5미터 내외의 제방도로와 접함. 기호(12)는 남동측 및 남서측으로 폭 3미터 내외의 도로와 접함. 기호(13)은 남측의 폭 3~4미터 내외의 도로(기호18)를 통해 출입가능하며, 본건 일부가 도로로 이용중임 기호(14,18,19)는 본건 일부가 폭 3~4미터 내외의 도로임. 기호(15)는 남측의 폭 3~4미터 내외의 도로(기호13)를 통해 출입가능함. 기호(20,21)은 지적도상 맹지이며, 인접필지(기호22,23)을 통해 출입가능함. 기호(22,23)은 남동측의 폭 4~5미터 내외의 제방도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~10,14,15,18~21) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 (전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(11) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전 부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(12) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발 제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>농지법제8조적용,(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인. 기호(13) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 기호(22,23) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한300m (전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1,4,11,13,14,18,19)는 공부상 지목이 '과수원, 전'등이나, 일부 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 블록조 기와지붕 단층(실제 기호2-3 2층 소재) 건물로서, <사용승인일 : 1978> - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 벽지 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감 기호(2-2) 블록조 기와지붕(실제 '슬레이트지붕') 단층 건물로서, <사용승인일 : 1960> - 외벽 : 미장 노출 등 마감 - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 샷시 창호 등임 기호(2-3) 블록조 스라브지붕 단층 건물로서, <사용승인일 : 1978> - 외벽 : 미장 노출, 페인팅 등 마감 기호(16) 파이프조 스레트지붕 단층 건물로서, <사용승인일 : 1994.04.29> - 외벽 : 미장 노출 등 마감 - 바닥 : 미장 노출 등 마감 기호(17-1) 조적조(블록),파이프조 슬레이트지붕 단층 건물(돈사,우사,창고)로서, <사용승인일 : 1994.01.29> - 벽체 : 조적조 노출 등 마감 - 바닥 : 미장 노출 등 마감 *일부 벽체 및 지붕 없으며, 파손됨. 기호(17-2) 조적조(블록),파이프조 슬레이트지붕 단층 건물(주택(관리사))로서, <사용승인일 : 1994.01.29> - 외벽 : 미장 노출 등 마감 - 내벽 : 벽지 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재 등 마감 기호(17-3) 현황 '멸실' 기호(17-4) 조적조(블록),파이프조 슬레이트지붕 단층 건물(창고)로서, <사용승인일 : 1994.01.29> - 벽체 : 파이프기둥(벽체없음)

이용상태

기호(2-1) : '주택' 등으로 이용중임. 기호(2-2) : '주택'으로 이용중임. 기호(2-3) : '창고'로 이용중임. 기호(16) : 현황 '창고 등'으로 이용중임. 기호(17-1) : 현황 '창고 등'으로 이용중임. 기호(17-2) : '주택 등'으로 이용중임. 기호(17-3) : 현황 '멸실' 기호(17-4) : '창고'로 이용중임.

설비내역

기호(2-1,2-2,17-2) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(2-1~2-3) : 공부상 '대전동 672' 지상소재이나, 실제 '674번지등' 지상에 소재함. 기호(2-2) : 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 실측면적 사정함. 기호(17-1~17-4) : 공부상 '대전동 272-1, 274번지' 지상소재이나, 실제 '274번지'지상에 소재함(합병). 기호(17-3) : 현황 '멸실'임. 기호(17-4) : 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 실측면적 사정함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 과수목 제외(입목등기 존재하지 않음). 최저매각가격은 과수목 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
공부상 목록1,2,3,4,6,8,11 제시외건물 제외, 최저매각가격은 제시외건물 제외시 가격임.
목록 4 지상의 이동가능한 비닐하우스, 견사 제외.
목록 1 지분매각(공유자 우선매수권 없음).
목록 1, 3~11 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환, 목록 4,6,8 불법전용으로 인한 원상회복 필요(사실조회서 참조, 반드시 해당관서에 문의 후 입찰요망).
목록 2 건물 2-1, 2-2, 2-3은 공부상 '대전동 672번지' 이나 실제 '대전동 674번지 등' 지상에 소재함.
목록 2 건물 2-1은 '단층'주택이나 현황 건물 2-3의 '2층'에 소재함.
목록 2 건물 2-2는 공부상 면적 '33.06㎡'이나 현황 '44㎡'이고, 구조가 '블록조 기와지붕'으로 기재되어 있으나 실제 '슬레이트지붕'임.
목록 1,4,11 일부 현황 '도로'임.
목록 1,5,6,8,10 지적도상 맹지임.
목록 10 지목은 '전'이나 '과수원'으로 이용 중임.
목록 4 일부는 관리사(주택 등) 부지로 이용 중임.
경매신청채권자의 요청으로, <2025.4.7.자 임차인 임춘연이 제출한 권리신고및배당요구신청서(주택임대차)에 첨부된 임대차계약서의 특약사항에 “임대차계약서상 임차인은 임대차기간 만료전이라도 특별한 사유(재개발, 매매 등)가 발생시에는 민·형사상 이의 없이 이사할 것을 약속합니다”라는 문구를 기재함.>

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경6950 (1)

소재지: 경상북도 영천시 대전동 672

용도: 단독주택

감정가: 1,286,741,650원

토지면적: 11410.00㎡ (약 3451.78평)

건물면적: 122.32㎡ (약 37.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 영천시 대전동 소재 대전2동마을회관 남동측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모 창고 등으로 형성되어 있습니다. 일부 토지는 대구광역시 수성구 고모동 인근에 위치하며, 농경지, 임야, 주택 및 소규모 물류센터 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 중 일부(목록 1, 5, 6, 8, 10)는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 경유하여 출입해야 합니다. 또한, 일부 토지(목록 3, 4, 7, 9, 11)는 폭 4~5미터 내외의 제방도로와 접하고 있으며, 기호(12)는 남동측 및 남서측으로 폭 3미터 내외의 도로와 접합니다. 기호(13)은 남측 도로를 통해 출입 가능하며, 본건 일부가 도로로 이용 중입니다. 기호(14, 18, 19)도 본건 일부가 폭 3~4미터 내외의 도로입니다. 기호(15)는 남측 도로를 통해 출입 가능하며, 기호(20, 21)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입 가능합니다. 기호(22, 23)은 남동측 폭 4~5미터 내외의 제방도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 주로 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한 300m, 전 축종 사육제한)으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 보전관리지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 하천구역 등으로도 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합 관련 기관으로 추정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김기준)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-01-29

대항력: 없음

* 임차인: 임 (임춘연)

보증금: 24,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-01-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-04-07

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 보증금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다. (본건의 경우 보증금액 명시됨)

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 총 채권액: 3,885,500,000원

* 건물 등기부상 총 채권액: 3,895,500,000원

* 말소기준권리: 2018-05-04 접수, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을2)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 있습니다.

* 전반적으로 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점을 고려하여 권리관계 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 농촌지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업지역으로서의 기능보다는 농업 활동과 관련된 경제 활동이 주를 이룰 것으로 판단됩니다. 주변에 소규모 창고 등이 산재해 있으나, 대규모 상업시설이나 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근 지역으로의 접근성은 보통 수준입니다.

* 의료시설: 영천시 내 동승병원, 영남대학교영천병원 등 종합병원 및 의원급 의료기관이 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 기타: 주거 지역 외에는 편의시설에 대한 정보가 제한적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 인수 여부 및 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다. (단, 본 건에서는 인수 보증금 합계 0원으로 기재됨)

* 법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지 관련 규제: 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 불법 전용 및 원상회복: 일부 토지(목록 4, 6, 8)는 불법 전용으로 인한 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다. 반드시 해당 관청에 문의 후 입찰해야 합니다.

* 공부상 지목 및 현황 이용의 차이: 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 상이하며(도로, 과수원, 관리사 부지 등), 건물 또한 공부상 주소지와 실제 위치, 면적, 구조 등에서 차이가 존재합니다.

* 맹지: 일부 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 필지와의 관계 및 통행권을 사전에 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 과수목 제외: 감정평가 시 제시외 건물과 과수목은 제외되었으며, 최저매각가격 산정 시에도 이러한 사항이 반영되었습니다.

* 이동 가능한 비닐하우스, 견사 제외: 목록 4 지상에 있는 이동 가능한 비닐하우스, 견사는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지와 단독주택을 포함한 부동산 임의경매 물건으로, 감정가는 12억 8천여만 원입니다. 토지 면적이 매우 넓어 토지 자체의 가치가 높을 것으로 예상되나, 주위 환경이 농경지 및 농가주택 등으로 이루어진 농촌 지역입니다. 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 법정지상권 성립 가능성, 농지법 관련 규제, 불법 전용 및 원상회복 의무, 공부상과 현황의 차이, 맹지 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 여러 제약 조건들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 11,410.00㎡(약 3451.78평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다. 특히 계획관리지역으로 지정된 일부 토지는 건축 및 개발 잠재력을 가집니다.

* 농촌 지역 개발 가능성: 영천 지역의 개발 호재와 인프라 확충 추세에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 평당 가격 가능성: 넓은 면적 대비 감정가와 채권 총액을 고려할 때, 협상 또는 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,286,741,650원입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하고 있으며, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 성립 여지, 농지법 관련 규제, 불법 전용 원상회복 의무 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 1,029,393,320원 ~ 1,222,404,568원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 경매 투자 분석에 따른 추정치이며, 현장 조사, 권리관계 재확인, 관련 법규 검토 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 광대한 토지의 실제 시장 가치와 제반 비용(세금, 수리비, 법률 자문 비용 등)을 면밀히 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.