나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경1951 [1] 강원특별자치도 철원군 근남면 잠곡리 367 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 철원군 근남면 잠곡리 소재 "잠곡1교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 농가
주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 공히 인접도로 대비 완경사지대 부정형의 토지이며, 기호(1,9)은 근린생활시설(현황
"단독주택") 건부지, 기호(2-4,6-8,10,11,13) 관광농원으로 사업준공을 득하였고 기호(3)일
부는 공중화장실건부지, 기호(13)일부는 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 사업부지에 조
경수가 식재되어 있고, 연못 등이 조성되어 있음. 기호(14,15)는 휴경지상태이며 기호(16)은
자연림 상태임

인접 도로상태

본건 기호(1,9,15)는 동측으로,기호(13,5)은 북측으로, 기호(7,3)은 남측으로 노폭 약 6미터
내외의 포장도로에 각각 접하며, 기호(14)는 지적상 맹지이나 동측 및 북측으로 일부 포장된
인접필지를 통하여 진출입이 가능하며 기호(2,4,6,8,10,11,17)는 현황 "도로"임. 기호(16)은
남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축),
가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·
오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 제
한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(3,4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지
역:25km), 준보전산지임.

기호(5) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 제한보호구
역(전방지역:25km), 준보전산지임.

기호(6,9) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지
역: 25km)임.

기호(7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지
역:25km), 영농여건불리농지임.

기호(10) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역
_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임

기호(11) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축),
제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(13) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축),
제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임.

기호(14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·
말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km),
영농여건불리농지임.

기호(15) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 가축사육제한구역
(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리),
제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임.

기호(16) : 계획관리지역 , 농림지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역
(일부제한구역_모든가축), 가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,
산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km), 임업용산지, 준보전
산지임.

기호(17) : 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역
:25km), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 수동이 소재하고 있으며 기호(1) 토지 지하
에 관정이 소재하는것으로 관찰되었으니 소유자 및 정확한 면적 등은 경매 진행 시 재 확인
하시기 바람. (후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"참고)

공부와의 차이

본건 기호(2,6,11)는 지목이 "대", 기호(4,17) 지목 "임야", 기호(8,10)은 지목"전"이나
현황 "도로"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기타 :
1) 본건 기호(2,3,4,6,7,8,10,11,13)은 2022년 8월 관광농원으로 준공승인을 받은것으로
관계부서를 통하여 확인 되었으니 자세한 허가사항 및 효력 여부는 관계부서에 문의하시기
바람.
2) 본건 기호(1,3,13,14,15) 지상에 조경수 및 일부 과실수가 식재되어 있음.
3) 본건 기호(14)지상위에 분묘2기가 소재하니 경매참여시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(12) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상2층 건물로서,

- 외벽 : 노출콘크리트 및 인조석 붙임 마감 등.
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
- 바닥 : 강마루 및 타일 마감 등.
- 창호: 칼라 알루미늄 새시 및 강화문 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

현황 단독주택(공부상 제1종근린생활시설)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등을 갖추고 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨설비
등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 (ㄱ)-(ㄴ)이 소재하여 실측면적에 의하여 개략적으로 평가하였는바, 정확한 소유
관계 및 면적 등은 경매진행시 참고바람.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

- 기호(12)는 공부상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 단독주택으로 이용 중이며,
잠곡리 367외 2필지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2021.09.13.자로
잠곡리 366-1번지에서 366-5번지로 분할되고 2021.09.13.자로 잠곡리 367번지에서 367-7번지
로 분할 되었으니 경매진행시 유의하시기 바람.
- 기호(12) 1층 증축부분이 건축물현황도면상 산출 면적(58.7㎡)과 일반건축물대장상 등재된
면적(71.3㎡)이 상이하니 업무진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 기타참고사항 : 기호(12) 1층 증축부분이 건축물현황도면상 산출 면적(58.7㎡)과 일반건
축물대장상 등재된 면적(71.3㎡)이 상이하여 관련부서 담당자를 통하여 확인 결과 건축주 신
청에 의해 향후 일반건축물대장 정정 또는 변경 신청 후 면적이 수정될수 있으니 경매 참여
시 재 확인후 참여하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 7.8.10.14. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경1951 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 철원군 근남면 잠곡리 367

* 물건 용도: 근린주택 (현황 단독주택, 관광농원 등)

* 감정가: 2,421,349,728원

* 토지 면적: 47978.00㎡ (14518.60평)

* 토지 지분 면적: 19977.3985㎡ (6045.10평)

* 건물 면적: 603.74㎡ (182.70평)

* 건물 지분 면적: 603.74㎡ (182.70평)

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 양OOO (양주축산업협동조합)

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 지분매각, 영농여건불리농지

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록 7.8.10.14. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 목록 7.8.10. 원상회복명령 필요, 목록 14. 서측 경계상에 분묘 소재, 이를 감안한 토지가격 306,311,000원, 분묘기지권 성립 여부 불명, 목록12. 건축물현황 도면과 건축물대장상 면적이 상이하나 준공검사 및 대장면적으로 평가함, 목록18. 건물은 현황 잠곡리 367-8 지상에 소재함

* 등기부채권 총액: 1,630,178,175원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원도 철원군 근남면 잠곡리 소재 "잠곡1교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 농가주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 형태 및 이용상태: 본건은 공히 인접도로 대비 완경사지대 부정형의 토지이며, 일부는 근린생활시설(현황 "단독주택") 건부지, 일부는 관광농원으로 사업준공을 득하였고 일부는 공중화장실 건부지, 일부는 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 사업부지에 조경수가 식재되어 있고, 연못 등이 조성되어 있음. 일부는 휴경지 상태이며 일부는 자연림 상태임.

* 인접 도로상태: 토지별로 동측, 북측, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 지적상 맹지이나 인접 필지를 통하여 진출입이 가능한 부분도 있음. 일부 현황 "도로"로 이용 중임. 일부는 노폭 약 3미터 내외의 현황도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)임.

* 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)임.

* 기호(3,4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지임.

* 기호(5) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지임.

* 기호(6,9) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km)임.

* 기호(7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임.

* 기호(10) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임.

* 기호(11) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)임.

* 기호(13) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임.

* 기호(14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임.

* 기호(15) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지임.

* 기호(16) : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 임업용산지, 준보전산지임.

* 기호(17) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지임.

* 제시외 물건: 본건 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 수동이 소재하며, 지하에 관정이 소재하는 것으로 관찰됨. 정확한 소유자 및 면적 등은 경매 진행 시 재확인 필요.

* 공부와의 차이: 일부 토지는 지목과 현황 이용상태가 상이함 (예: 지목 "대"인데 현황 "도로", 지목 "임야"인데 현황 "도로", 지목 "전"인데 현황 "도로").

* 기타 참고사항: 일부 토지 지상에 조경수 및 과실수가 식재되어 있음. 일부 토지 지상에 분묘 2기가 소재함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 보증금 및 차임 정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 주의 필요: 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 확인 필수.

* 토지 등기부 요약:

* 접수일자: 2018-08-14, 권리종류: 소유권일부이전, 권리자: 장재형, 비고: 매매

* 접수일자: 2019-10-31, 권리종류: (1)근저당권, 권리자: 양주축산업협동조합, 권리금액: 780,000,000원, 비고: 말소기준권리

* 접수일자: 2024-03-28, 권리종류: 임의경매, 권리자: 양주축산업협동조합, 권리금액: 586,798,636원, 비고: 말소

* 건물 등기부 요약:

* 접수일자: 2008-08-14, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 김의천

* 접수일자: 2010-11-11, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 고제원

* 접수일자: 2018-08-14, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 장재형, 비고: 매매

* 접수일자: 2019-10-31, 권리종류: (1)근저당권, 권리자: 양주축산업협동조합, 권리금액: 780,000,000원, 비고: 말소기준권리

* 접수일자: 2019-10-31, 권리종류: (2)근저당권, 권리자: 양주축산업협동조합, 권리금액: 240,000,000원, 비고: 말소기준권리

* 접수일자: 2021-04-23, 권리종류: 근저당권, 권리자: 한경희, 권리금액: 600,000,000원, 비고: 말소

* 접수일자: 2022-08-03, 권리종류: 압류, 권리자: 영등포세무서장, 비고: 말소

* 접수일자: 2024-01-25, 권리종류: 소유권이전청구권가등기, 권리자: 전광희, 비고: 매매예약

* 접수일자: 2024-03-06, 권리종류: 가압류, 권리자: 삼성카드주식회사, 권리금액: 10,178,175원, 비고: 말소

* 접수일자: 2024-03-28, 권리종류: 임의경매, 권리자: 양주축산업협동조합, 권리금액: 586,798,636원, 비고: 말소

* 접수일자: 2025-07-03, 권리종류: 압류, 권리자: 철원군, 비고: 말소

* 접수일자: 2026-05-07, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단, 비고: 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (존재 가능성 있음 - 등기부상 명확히 확인되지 않으나, 물건명세서에 언급되어 주의 필요).

* 기타 등기사항에 따라 인수될 수 있는 권리가 있을 수 있으므로, 법원 매각물건명세서 및 관련 서류를 반드시 재확인해야 함.

1.3. 상권분석

이 물건은 강원도 철원군의 농촌 지역에 위치한 대규모 토지 및 근린주택 복합물건입니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 농가주택 및 전원주택이 혼재하는 지역으로, 도심 상권과는 거리가 있습니다.

관광농원 및 근린생활시설(현황 단독주택)로 이용된 이력이 있어, 지역 특성에 맞는 활용 가능성이 있습니다.

주변에 연립, 다세대, 빌라 등은 드물 것으로 예상되며, 유사 부동산의 시세 비교는 해당 지역의 농경지, 임야, 전원주택 단지 등의 매물 사례를 참고해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이나 인근 시설(혐오시설 포함) 정보를 파악하기 어렵습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 현장 방문 및 해당 지역 부동산 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 전원생활, 귀농·귀촌, 주말주택 등으로 활용하기에 적합합니다.

* 편의시설: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대형 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍·면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 영농 활동: 상당 면적의 토지가 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 영농 활동 가능성이 있으나 일부 제약이 있을 수 있습니다. 관광농원으로 운영된 이력이 있어, 관련 시설 활용 또는 새로운 농업·관광 콘텐츠 개발이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 7, 8, 10, 14번지의 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 분묘기지권 관련: 목록 14번지 토지 서측 경계상에 분묘 2기가 소재합니다. 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 향후 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 감정가 산정 시 토지가격의 일부(306,311,000원)가 이를 감안하여 책정되었습니다.

* 임대차 관계 불확실: 임대 관계가 미상으로, 현 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 이는 인수될 수 있는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 일부 토지의 지목과 현황 이용상태가 다릅니다 (예: 전 → 도로). 건물(기호12)의 경우, 건축물 현황도면과 건축물대장 상 면적이 상이하여 추후 대장 정정 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설물: 소유자 미상의 제시외 건물 다수가 소재하며, 관정 등도 있습니다. 이는 매각 대상에 포함될 수 있으나, 정확한 소유 관계 및 처리 방안을 경매 진행 시 확인해야 합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급: 등기부상 명확히 확인되지 않으나, 물건명세서에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 해당 권리 존재 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 원상회복 명령 필요: 목록 7, 8, 10번지에 대해 원상회복 명령이 필요할 수 있습니다. 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 소재 대규모 토지와 다수의 건물이 포함된 부동산 임의경매 물건입니다. 총 면적이 매우 넓고, 과거 관광농원, 근린생활시설, 단독주택 등으로 복합적으로 이용된 이력이 있어 개발 잠재력이 높은 편입니다. 그러나 다수의 토지 지분, 영농여건불리농지 지정, 분묘 존재, 공부와의 차이, 제시외 건물, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)' 언급 등 다수의 복잡한 권리관계 및 현황 문제가 산재해 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무와 임대차 관계 불확실성은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사, 그리고 법률 및 부동산 전문가와의 상담이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 향후 개발 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력이 큽니다.

* 다수의 건물: 기존 건물을 활용하여 리모델링 또는 신축 시 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 관광농원 이력: 지역 관광 활성화와 연계한 사업 확장 가능성이 있습니다.

* 낮은 초기 감정가: 다수의 복잡한 권리관계 및 리스크 요인을 고려하여 감정가가 책정되었을 수 있으며, 이를 극복할 경우 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 자연환경: 강원도의 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활 및 관련 사업을 계획할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 복잡한 권리관계, 현황상의 문제점(분묘, 제시외 건물, 공부와의 차이 등), 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)' 언급 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수라는 매우 높은 위험이 따릅니다. 현 시세 분석을 위해서는 실제 유사 물건의 최근 거래 사례 및 지역 부동산 시장 동향에 대한 심층적인 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 가치는 주변 시세, 인수되는 권리, 명도 관련 비용, 투자 목적 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 2,421,349,728원 대비, 이러한 제반 사항을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 관점에서는 감정가의 70% ~ 80% 수준부터 시작하여, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 하지만 본건의 특수성을 감안하면, 더욱 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 인수 비용 및 명도 관련 비용까지 모두 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 매우 추정적인 수준에서, 권리 및 현황 분석을 완벽하게 마친 후, 인수될 수 있는 예상 비용을 제외하고, 시장 상황을 감안했을 때:

* 예상 입찰가 범위: 약 16.9억 원 ~ 19.3억 원 (감정가 24.2억 원의 70%~80% 수준, 이는 단순 추정치이며 실제 가치는 크게 달라질 수 있습니다.)

이는 제시된 정보만으로 산출한 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 물건 명세서, 현장 조사 결과, 법원 기록 등을 종합적으로 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'의 실제 존재 여부 및 내용은 낙찰가에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

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