나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122909 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉역" 서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 ‘상봉역’주변으로 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 위치하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 남동측 ‘망우로’변으로 버스정류장이, 동측 인근에 지하철 7호선/경의중앙선/경춘선 ‘상봉역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 업무시설 내

제9층 제903호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,

창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형의 토지로 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 35미터 ‘망우로’에 북동측으로 약 6미터 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 116-17:

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 건축선(건축과 별도문의)

상봉동 116-18:

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 건축선(건축과 별도문의)

상봉동 116-39:

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 건축선(건축과 별도문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122909 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17, 로젠하임 9층 903호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 근린생활시설, 도시형생활주택 포함 복합 건물)

* 토지 면적 (대지권): 4.82㎡

* 건물 면적 (전용 면적): 10.74㎡

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 9층 건물 내 9층 903호. 총 53세대

* 감정가: 1억 4,000만원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 상봉역 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집한 노선상가지대임.

* 상봉역 일대는 서울 동북부의 교통 요지로서 상권이 발달되어 있으며, 최근에는 로컬 브랜드와 트렌드가 공존하는 신흥 핫플레이스로 부상하고 있음.

2.2. 교통 상황

* 본건 남동측으로는 폭 약 35미터의 망우로에 접하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있음.

* 동측 인근에 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 상봉역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전 등기, 신탁 등기 말소 기록이 확인됨.

* 주택임차권 (이유진, 1억 5,500만원) 등기가 존재하나, 말소 대상임.

* 말소기준권리로는 비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류(54,294,763원)가 있으며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 본건 강제 경매는 주택도시보증공사(162,372,496원)에 의해 개시됨.

* 총 채권액은 209,294,763원으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인으로 주택도시보증공사(이유진)가 확인되며, 보증금 1억 5,500만원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-27, 확정일자 2021-08-31임.

* 중요: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(채권자)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였음.

* 이에 따라 본 경매 물건은 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 것으로 분석됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 상봉역 일대는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이 발달한 상업 및 업무 중심 지역임.

* 특히 상봉먹자골목은 로컬 브랜드와 트렌드가 공존하는 신흥 핫플레이스로, 야장(옥외영업) 활성화 등으로 체류형 소비 거점으로 발전하고 있음.

* 본건이 속한 로젠하임 건물 자체도 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택이 복합된 건물임.

4.2. 최근 거래 사례 (주변 연립/다세대/빌라)

* 제공된 최근 거래 사례는 주로 다세대 주택으로, 전용면적 및 건축 연도에 따라 2억 8,500만원에서 3억 7,300만원 범위에서 시세가 형성됨.

* 월디움상봉(2023년식, 32.653㎡): 3억 7,300만원

* 삼성빌라(2002년식, 76.09㎡): 2억 8,500만원

* 연세마을(2002년식, 51.08㎡): 3억 5,000만원

* 본건 전용면적(10.74㎡)은 제공된 거래 사례의 면적보다 상당히 작아 직접적인 시세 비교는 제한적임. 그러나 지역의 전반적인 시세 수준을 참고할 수 있음.

* 로젠하임 건물은 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물임.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

* 본건은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등.

* 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 시설 등이 완비되어 있음.

5.2. 편의시설

* 상봉역 일대에 위치하여 각종 금융기관, 쇼핑 시설, 병원 등 편의시설 이용이 편리함.

5.3. 주변 환경 (참고)

* 상봉역 일대는 교통이 편리하고 상업시설이 발달한 지역임.

* 도시형생활주택은 주로 1~2인 가구를 대상으로 하며, 도심 근처에 위치하여 편리한 생활이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

* HUG가 인수조건 변경을 언급한 점은 HUG의 특정 입장이나 절차 변경이 있었음을 시사하며, 관련 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 임차인 관련 (현재는 말소/포기 처리)

* 등기부상 임차권이 말소되었고, HUG의 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 관련 절차나 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어려움.

6.3. 소형 면적 (10.74㎡)

* 전용 면적이 10.74㎡로 매우 작아 실거주 목적보다는 투자 목적에 더 적합함. 매수 후 재매각 또는 임대 시 특정 수요층(1인 가구 등)을 대상으로 해야 하므로, 수요층 파악이 중요함.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 제한 사항이 있음. 이는 일반적인 지역 제한 사항이며, 구체적인 개발이나 건축 시 영향은 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동북부의 교통 요충지인 상봉역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수함. 건물은 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 건물로, 본건은 9층에 위치한 도시형생활주택임. 권리분석상 특이사항으로는 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 매수인 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징임. HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됨. 다만, 전용 면적이 10.74㎡로 매우 작아 실거주보다는 1인 가구 등을 대상으로 하는 소액 투자 목적에 적합하며, 임대 수요를 면밀히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 상봉역 (7호선, 경의중앙선, 경춘선) 환승역 초역세권으로, 탁월한 교통 편의성을 제공함.

8.2. HUG 관련 리스크 해소

* 주택도시보증공사가 채권자이며, 임차보증금 관련하여 매수인에게 인수되는 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

8.3. 소형 면적 활용 (소액 투자 가능)

* 10.74㎡의 전용면적으로 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 1인 가구 임대 수요 등에 활용 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

* 1억 4,000만원

9.2. 시세 분석

* 제공된 주변 거래 사례(다세대 주택)는 본건보다 면적이 크며, 3.3㎡당 시세는 약 374만원(삼성빌라) ~ 1,142만원(월디움상봉) 범위로 매우 넓게 나타남.

* 본건이 속한 로젠하임 건물은 2019년 사용승인되어 비교적 신축에 해당함.

* 본건 전용면적(10.74㎡)에 3.3㎡당 평균 시세(약 700만원/㎡)를 적용하면 약 7,500만원 수준으로 추정되나, 이는 면적 차이가 크므로 단순 비교는 어려움.

* 최근 신축 건물(월디움상봉)의 높은 시세를 고려하여 3.3㎡당 약 1,000만원 ~ 1,100만원을 적용하면 약 1억 1,700만원 ~ 1억 2,800만원 범위가 됨.

* 감정가가 1억 4,000만원인 점을 고려하고, 인수되는 보증금이 없는 점, 역세권 입지 및 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 높을 수 있음.

9.3. 권장 입찰가

* 보수적인 접근과 시세 동향을 고려하여, 감정가 수준에서 경쟁이 있을 것으로 예상됨.

* 권장 입찰가: 1억 2,500만원 ~ 1억 3,500만원

* 최적 입찰가: 1억 3,200만원

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