나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116426 [1] 서울특별시 노원구 중계동 360-2 청구아파트 104동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 노원구 중계동 소재 청암중고등학교 남측 월편 인근에 위치하며 부근은 아
파트 단지가 밀집되어 형성되어 있는 일반주거지역으로 인근 간선도로변으로 각종
근린생활시설과 점포 및 상가등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 대형할인점, 근
린공원, 중계동학원가 등이 위치하고 있어 제반입지여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내버스정류장이 인접해 위치하고 지하철역(중계역)
이 도보로 약 15분 정도 거리에 위치하여 일반대중교통사정은 비교적 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 3층 304호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 비닐쉬트 등 마감,
창호 : 하이새시창호 임.

이용상태

3층 304호 : 아파트로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설, 위생설비 및 승강기설비, 도시가스개별난방설비, 지하주차장, 소화전
설비, 화재탐지 및 경보설비, 기타 공동주택 관련 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 일단의 부정형의 평지로서 청구아파트단지 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 각각의 단지외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은관할교
육청에반드시확인)<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 1996.07.22일이며, 본건이 속한 건물동은 지
하1층 - 지상15층 규모의 아파트로 총 60세대이며, 전체 단지규모
는 총9개동 780세대임.
(3)기 타 : 본건의 위치확인은 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준
으로 건물외관조사와 인근 주민 및 중개업소 탐문 등을 통하여 개
략적으로 추정조사 하였는 바, 사실확인시 다소 상이할 수도 있으
니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경116426 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 360-2 청구아파트 104동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 1,190,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.20㎡ (약 13.96평)

토지지분: 46.2㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.77㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.77㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등기 존재

주의사항: 임차인 관련 권리 인수 가능성 확인 필요

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등기 존재

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 304호

외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

바닥: 비닐 쉬트 등 마감

창호: 하이새시 창호

1.5. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 지하주차장, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등

1.6. 토지 이용 상태

인접지 및 인근 도로 대비 일단의 부정형 평지로 청구아파트 단지 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.7. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권 이전: 1996-11-12 (김진복), 2013-07-31 (김지선 외 1명)

* 근저당권 (말소기준권리): 2022-08-04 (영등포농업협동조합, 492,000,000원)

* 근저당권: 2022-08-05 (우정자산관리대부주식회사, 273,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 2024-05-07 (이보리, 595,000,000원) - 인수

* 가압류/압류 다수: 2023년~2026년 다수 - 말소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 청암중고등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 아파트 단지가 밀집된 일반주거지역으로, 인근 간선도로변에 각종 근린생활시설, 점포, 상가 등이 있으며, 각급 학교, 대형 할인점, 근린공원, 중계동 학원가 등이 인접하여 입지 여건이 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스 정류장이 인접해 있습니다. 지하철 7호선 중계역이 도보 약 15분 거리에 위치하여 대중교통 사정은 비교적 무난한 편입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이보리 (이 )

* 보증금: 595,000,000원

* 전입일자: 2022-08-03

* 확정일자: 2022-07-29

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 있음

* 특이사항: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 주택임차권 등기가 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

3.2. 권리 분석 결과

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 4일자 영등포농업협동조합의 근저당권입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

하지만, 을구 순위 24번의 이보리 씨의 주택임차권 등기는 대항력 있는 임차인으로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항] '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당받는 금액을 제외한 인수되는 보증금이 없다는 의미로 해석되기보다는, 배당 신고 및 진행 과정에 따른 것으로 보이며, 법적으로 인수되는 권리가 있다고 명시되어 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 환경

단지 인근으로 아파트 단지가 밀집되어 있어 전형적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

4.2. 편의 시설 및 생활 인프라

단지 주변으로 각종 근린생활시설, 점포, 상가 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대형 할인점, 근린공원, 그리고 교육 특구로 잘 알려진 중계동 학원가가 근거리에 위치하여 주거 만족도를 높이는 요소로 작용합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

4.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획에 따른 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 존재하므로 관련 법규 확인이 필요합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5. 생활 정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 중계청구3차 (서울특별시 노원구 중계동 360-2)

* 사용승인일: 1996년 7월 22일

* 총 세대수: 780세대 (총 9개동)

* 건축 규모: 최고 15층, 최저 2층

* 주차: 총 554대 (지하 26대, 지상 12대 - 총괄표제부상 총주차대수 1043대) [cite: 아파트 정보, 건축물표제부 총괄표제부]

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 학교 및 교육 환경

본건 인근에는 청암중고등학교가 위치하고 있으며, 불암초, 을지초, 원광초, 수암초, 영신여고, 불암고교 등이 반경 500m 내에 있어 교육 환경이 우수합니다. 특히 중계동 학원가와 인접하여 교육열이 높은 지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, google_search 결과]

5.3. 생활 편의 시설

* 대형 할인점, 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 단지 내 및 주변에 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다. [cite: 아파트 정보]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담

가장 중요한 리스크는 보증금 595,000,000원의 대항력 있는 임차인 이보리(이 ) 씨의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 경우, 낙찰가의 추가적인 비용 발생으로 인해 예상보다 높은 실제 취득 금액이 발생할 수 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 집합건물 등기부요약]

6.2. 건물 노후화

1996년 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 존재하므로, 인허가 관련 사항은 사전에 면밀히 검토해야 합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 중계동의 우수한 학군 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 소재한 아파트입니다. 감정가는 11억 9천만원이나, 최근 실거래가는 13억 5천만원에서 14억 3천만원 선으로 형성되어 있어 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었다는 장점이 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

그러나, 5억 9천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 만약 해당 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분이 배당으로 회수되지 못하고 인수될 경우, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 하는 금액이 상당하여 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 노원구 중계동의 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설, 우수한 학군 및 학원가 인접.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 약 10~15% 가량 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성.

* 안정적인 주거 수요: 아파트 밀집 지역으로 지속적인 주거 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 최근 실거래가는 13억 5천만원 ~ 14억 3천만원 수준이며, 감정가는 11억 9천만원입니다.

만약 낙찰가가 감정가인 11억 9천만원으로 결정되고, 임차인의 보증금 5억 9천 5백만원 전액이 낙찰자에게 인수된다면, 실질적인 취득 총액은 11억 9천만원 + 5억 9천 5백만원 = 17억 8천 5백만원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액이므로, 해당 조건으로는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 리스크를 최우선으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 경우, 임차인이 배당을 통해 상당 금액을 회수한다고 가정하더라도, 낙찰가가 감정가 또는 최근 실거래가 수준으로 결정될 경우, 추가적인 부담으로 인해 수익성이 저하될 위험이 큽니다.

따라서, 입찰 희망가는 임차인의 실제 인수 금액 범위를 확인하거나, 임차인의 배당 예상액을 파악한 후, 순수 투자수익률을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서는 임차인의 권리관계를 명확히 파악하기 전까지는 감정가 수준 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 보수적 입찰가 제안: 1,000,000,000원 ~ 1,150,000,000원 (낙찰 후 예상되는 총 취득 금액이 시세 범위 내 또는 그 이하가 되도록 산정 필요)

입찰 전 임차인과의 협의 또는 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.