나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2712 [4] 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 경전철(우이신설선) 화계역이 위치하여 대중교통상황은 바교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 2층 203호외 4개호로서 외 벽: 치장벽돌등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

기호2~기호6: 도시형생활주택으로 이용중임.(자세한 사항은 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 근생 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭8m미만)(접함),가축사육제한구역,상대보호구역,대공방어협조 구역(77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

기호6의 경우 테라스상에 제시외 건물(구조:패널조 패널지붕, 면적:약16㎡, 용도:방,거실등)이 소재하며, 이로 인하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 449-6번지에 소재하는 스타캐슬 3층 303호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경2712 (4)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 225,000,000원입니다.

토지 면적은 18.52㎡(약 5.60평)이며, 건물 면적은 29.28㎡(약 8.86평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2016년에 사용승인된 5층 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철 우이신설선 화계역 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

대중교통 이용은 비교적 양호한 편으로, 인근에 버스정류장이 위치하며 화계역을 도보로 이용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

가장 중요한 권리는 2024년 5월 13일자로 등기된 주택임차권으로, 대항력이 있으며 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2022년 4월 29일자 서울북부지방법원의 가압류 결정(박창희, 317,000,000원)입니다.

이 외 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

주요 권리 내역:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 조인배, 보증금: 168,000,000원, 전입일자: 2018-04-20, 확정일자: 2018-03-28, 인수 조건)

* 갑5: 가압류 (권리자: 박창희, 317,000,000원, 말소)

* 갑6: 강제경매 (권리자: 양윤자, 648,000,000원, 말소)

* 갑7: 압류 (권리자: 강북구, 말소)

등기부채권 총액은 477,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 현재 명확히 '0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(168,000,000원)이 존재하고 권리 분석상 '인수'로 기재되어 있어, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조인배)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-20

* 확정일자: 2018-03-28

* 배당신고일자: 2024-05-13

* 대항력: 있음

임차인은 대항력이 있으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 경전철 화계역이 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

전반적으로 주거 지역의 특성을 기반으로 한 근린 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경전철 화계역(우이신설선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트 및 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 기능에 충실한 환경입니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 승강기, 화재탐지 설비, 위생 설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 기타: 일부 후기에서는 주변 세대와의 근접성으로 인한 방음 문제, 채광이 제한적인 점 등이 언급되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미변제된 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인의 보증금(168,000,000원)이 감정가(225,000,000원)보다는 낮아 배당을 통해 전액 변제받을 가능성이 높으나, 배당표 확인 전까지는 인수 위험을 염두에 두어야 합니다.

* 위반건축물: 기호6(본건과 같은 건물 내 다른 호수일 가능성)의 경우, 테라스 상에 제시외 건물이 소재하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 본건 303호에 직접적인 위반 사항이 명시되지는 않았으나, 건물 전체의 관리 측면에서 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 역세권(화계역 인근)에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건물 내 위반건축물 등재 사실도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

이러한 권리 관계와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경전철 화계역이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

* 주거 편의성: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 주변이 주거 밀집 지역이므로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일, 수유동 448-27 (상아주택, 2009년 건축), 전용 60.88㎡: 266,500,000원

* 2026년 7월 7일, 수유동 567-33 (북한산드림빌, 2015년 건축), 전용 44.5㎡: 200,000,000원

* 2026년 7월 1일, 수유동 455-17 (세윤하이츠(A), 1993년 건축), 전용 41㎡: 150,000,000원

본건의 전용 면적은 29.28㎡(약 8.86평)으로, 제공된 실거래가 중 가장 작은 면적인 41㎡(약 12.4평)의 150,000,000원과 비교 시, 면적을 감안한 시세는 약 100,000,000원에서 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

건축 연도(2016년)는 비교적 최신입니다.

주의사항: 최근 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일한 데이터를 포함하고 있어, 시세 분석에는 매매 정보만을 활용했습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가는 225,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 168,000,000원)이 존재하며, 권리 분석상 '인수' 조건이 붙어 있습니다.

인근 실거래가 시세(약 100,000,000원 ~ 130,000,000원)와 임차인 보증금(168,000,000원)을 고려할 때, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 높아질 수 있는 위험이 있습니다.

그러나 감정가(225,000,000원)가 임차인 보증금(168,000,000원)보다 높으므로, 경매 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 변제받을 가능성이 높습니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다면, 매수인의 인수 부담은 없습니다.

따라서, 임차인의 보증금 최종 배당 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수한다고 가정할 경우, 시세 및 감정가를 고려하여 110,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 보증금 인수 여부에 따라 실제 총 투자 비용이 달라지므로, 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고 인수 금액을 재산정해야 합니다.

또한, 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.