나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123551 [1] 서울특별시 강북구 미아동 811 두산위브트레지움아파트 206동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼각산중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며,

주위는 대단위 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "솔샘역" 등이 소재

하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2011.10.31자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬

라브지붕 20층 건물 내 1층 101호로서,

외 벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 서측으로 왕복4차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)[기호2], 소로

3류(폭 8m미만)(접합)[기호2], 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(접합)[기

호1], 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법

률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에

확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>[기호1], 대

공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발사업)<도시

및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도

권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123551 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 811 두산위브트레지움아파트 206동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 770,000,000 원

토지면적: 49.58㎡ (약 15.0평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애큐온저축은행

특이사항: 재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼각산중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "솔샘역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

- 소유권 보존: 박경숙 (2013.06.10)

- 소유권 이전: 황인철 (2015.10.30, 매매)

- 근저당권 (말소기준권리): 애큐온저축은행 (2021.10.05, 1,030,800,000원)

- 근저당권 (말소): 주식회사 티포스코퍼레이션대부 (2021.11.17, 39,000,000원)

- 압류 (말소): 중부세무서 (2023.09.08)

- 임의경매개시결정 (말소): 애큐온저축은행 (2024.12.23, 885,783,899원)

- 압류 (말소): 강북구 (2025.11.19)

등기부채권 총액: 1,069,800,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

임차인 현황:

- 임대 관계: 미상

- 인수 보증금 합계: 0원

- 주의: 임대 관계가 미상이므로, 보증금 인수 의무가 없더라도 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 두산위브트레지움 아파트 단지는 미아동 지역의 대규모 주거 단지로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높으며, 아파트 단지 외에도 다세대주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 주요 주거지 역할을 하고 있습니다.

교통 접근성이 양호하여 지역 내 상권 이용 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

- 단지명: 미아뉴타운두산위브트레지움

- 주소: 서울특별시 강북구 미아동 811

- 사용승인일: 2011년 10월 31일

- 총 세대수: 1370세대

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 본건 1층 (총 20층 건물)

- 면적: 전용면적 84.97㎡ (약 25.7평)

- 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

- 교육: 삼각산중학교 북동측 인근 위치

- 교통: 지하철 솔샘역, 다수의 버스 노선 운행

1.5. 잠재적 리스크

재개발/정비/재정비촉진지구 지정: 사업 진행 상황에 따라 투자 가치 변동 가능성이 있으며, 사업 지연 또는 변경의 리스크가 존재합니다.

유동화 물건: 채권 관련 변동 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액: 감정가 대비 총 채권액이 높은 편으로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

임대 관계 미상: 실제 점유 현황 파악 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 핵심 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 것은 긍정적인 시세 흐름을 보여주지만, 높은 채권 총액과 재개발 구역 지정 등의 특수성은 신중한 검토를 필요로 합니다.

권리 관계는 대부분 말소될 예정이나, 임차인 관련 정보는 명확하지 않아 현장 조사를 통해 추가 확인이 필수적입니다.

재개발 사업의 진행 가능성은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사하지만, 사업 불확실성에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 솔샘역 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

대단지 인프라: 1370세대의 대규모 단지로 관리 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

개발 잠재력: 재개발, 정비구역 지정으로 향후 도시 재생 및 가치 상승 기대가 가능합니다.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 높은 최근 실거래가로 볼 때, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

- 유사 면적(84.99㎡) 매물의 2026년 7월 실거래가는 약 9억 8천 5백만원입니다.

- 본 물건의 감정가는 7억 7천만원으로, 최근 시세 대비 낮은 수준입니다.

입찰가 산정:

- 감정가(7억 7천만원)와 최근 시세(약 9억 8천 5백만원) 간의 차이가 크므로, 시세 반영이 필수적입니다.

- 경매 특성상 경쟁률 및 물건의 희소성을 고려해야 합니다.

- 재개발 가능성 및 입지적 장점을 감안할 때, 낙찰가는 시세에 근접하거나 상회할 가능성도 있습니다.

- 다만, 높은 채권 총액과 명도 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권고 입찰가: 8억 7천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.