나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123605 [1] 서울특별시 강북구 수유동 391-54 서림펠리스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하는 "서울우이초등학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철역(우이신설선, 가오리역) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2010.10.29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시 창호임

이용상태

다세대주택로 이용중임.
(자세한 내역은 "건물개황도"참조)

설비내역

난방설비, 급배수 및 위생설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고 평탄한 두필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 391-54 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
수유동 391-360 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123605 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 391-54 서림펠리스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

토지지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.24㎡ (약 14.89평)

건물지분: 49.24㎡ (약 14.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 245,000,000원

건물 사용승인일: 2010년 10월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "서울우이초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택가 지역입니다. 본건 토지는 인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 두 필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건축 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 가오리역과 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 본 건은 북측으로 약 4m 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자 정보

채권자는 유OO이며, 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유소희

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 27일

확정일자: 2020년 07월 14일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을8, 2024-02-14 접수)

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 압류 (안산세무서장, 2022-01-17 접수) 입니다. 이보다 선순위 권리는 없습니다.

3.4. 인수 가능한 권리

을구 8번 주택임차권등기(유소희)는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부상 을구 8번 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있습니다.

다만, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일, 수유동 448-27번지 소재, 2009년식, 전용면적 60.88㎡ 주택이 266,500,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 437.7만원)

* 2026년 7월 7일, 수유동 567-33번지 소재, 2015년식, 전용면적 44.5㎡ 주택이 200,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 449.4만원)

* 2026년 7월 1일, 수유동 455-17번지 소재, 1993년식, 전용면적 41㎡ 주택이 150,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 365.8만원)

본 건은 2010년식, 전용면적 49.24㎡의 다세대주택으로, 최근 거래 사례들을 볼 때 평당 약 366만원에서 449만원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다. 이를 바탕으로 본 건의 시장 가치는 약 218,500,000원 (49.24㎡ * 4,435,500원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 245,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 우이신설선 가오리역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 비교적 조용한 환경입니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. (자세한 정보는 지도 확인 필요)

* 교육 시설: 서울우이초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 을구 8번 주택임차권등기(유소희, 보증금 230,000,000원)가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 만약 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 이는 본 건의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 주요 리스크입니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 임차인의 대항력 및 말소되지 않는 주택임차권 등기 존재는 인수 시 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 최근 시세 대비 감정가가 높은 점도 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 강북구 수유동 역세권 인근 위치

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높으나, 적정가 낙찰 시 시세차익 기대 가능

* 채권자(유OO)와 임차인(유소희)이 동일인으로 추정되어, 임차 보증금 배당 변제 가능성 내포

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 245,000,000원이며, 건물 면적은 49.24㎡입니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 산출한 본 건의 시장 가치는 약 218,500,000원 수준입니다.

임차인 유소희 씨의 보증금 230,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우, 인수해야 하는 위험이 있습니다. 그러나 채권자와 임차인이 동일인으로 추정되어 보증금이 전액 배당될 가능성을 염두에 두고, 본 건의 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 인수되는 보증금을 제외하고, 시장 가치 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 235,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 권리관계, 배당 현황, 법원 진행 상황 등을 면밀히 재확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.