나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2712 [2] 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 경전철(우이신설선) 화계역이 위치하여 대중교통상황은 바교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 2층 203호외 4개호로서 외 벽: 치장벽돌등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

기호2~기호6: 도시형생활주택으로 이용중임.(자세한 사항은 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 근생 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭8m미만)(접함),가축사육제한구역,상대보호구역,대공방어협조 구역(77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

기호6의 경우 테라스상에 제시외 건물(구조:패널조 패널지붕, 면적:약16㎡, 용도:방,거실등)이 소재하며, 이로 인하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 449-6번지 스타캐슬 3층 301호에 위치한 도시형생활주택입니다. 본 물건은 2017년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물이며, 감정가는 2억 6천 9백만원입니다. 토지 면적은 23.20㎡ (약 7.02평)이며, 건물 면적은 36.67㎡ (약 11.09평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 양OO이며, 대항력 있는 임차인이 있다는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철 우이신설선 화계역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 화계역이 가까워 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 북동측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 25일 접수된 양윤자 명의의 가압류(갑5)입니다. 본 물건에는 임차인 최자연(전입일자 2017년 11월 17일, 확정일자 2021년 11월 02일)이 존재하며, 대항력이 있습니다. 해당 임차인의 보증금은 1억 8천 7백만원이며, 차임은 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 권리분석 결과, 임차인의 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 분석됩니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 것으로 예상되기 때문입니다. 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 임차인의 대항력뿐이며, 그 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 수유동 449-6번지 일대는 화계역을 중심으로 주거 밀집 지역과 소규모 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 역세권의 이점을 바탕으로 기본적인 생활 편의시설 및 유동인구를 확보하고 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 외부에서의 접근성도 좋지만, 대형 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 우이신설선 화계역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 주변으로는 다양한 종류의 상업시설이 분포하고 있어 식당, 마트, 은행 등 기본적인 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 교육 시설 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주변 주거 환경을 고려할 때 통학 가능한 범위 내에 학교가 있을 것으로 예상됩니다. 주변 지역 지도 검색 결과, 해당 물건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 최자연은 말소기준권리보다 앞선 2017년에 전입하였으나, 인수되는 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자가 직접 부담해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 최종 배당 여부에 따라 실제 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 배당표 확정 시점까지 주의가 필요합니다. 또한, 감정평가 요약서에 따르면 특정 호실(기호6)의 경우 테라스상 제시외 건물이 소재하여 위반건축물로 등재되어 있다는 내용이 있습니다. 본건 301호에 직접적인 위반건축물 해당 여부는 건축물대장 및 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 역세권 입지를 갖춘 도시형생활주택이라는 점에서 긍정적인 평가가 가능합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 위반건축물 관련 사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 신중한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 2017년식의 신축급 건물이라는 점이 매력적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 배당으로 인해 인수 보증금이 없을 것으로 예상되어 권리 분석 측면에서 비교적 명확합니다. 또한, 화계역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있어 향후 지역 개발이나 가치 상승에 대한 기대감을 가져볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 6천 9백만원입니다. 제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 1,200만원에서 1,500만원 수준으로 파악됩니다. 구체적으로, 2015년식 44.5㎡ 다세대주택이 2억원에 거래된 사례(㎡당 약 449만원)와 2009년식 60.88㎡ 주택이 2억 6천 6백 5십만원에 거래된 사례(㎡당 약 438만원)를 고려할 때, 본건 36.67㎡(약 11.09평)의 시장 가치는 약 1억 6천만원대 후반에서 2억원 내외로 추정됩니다. 감정가(2억 6천 9백만원)와 최근 시세 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 인수해야 할 보증금이 0원임을 감안하여, 시장 시세 및 향후 수익률을 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 2억원 사이로 제안합니다. 입찰 시에는 최종 배당표 및 현장 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.