나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [10] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (10)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 476,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.59㎡ (약 11.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 53.94㎡ (약 16.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2017년 8월 29일

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕

건물 층수: 총 5층 중 5층

1.4. 권리관계

말소기준권리: 2017년 10월 24일 삼양신용협동조합 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 187,200,000원 (근저당권 기준)

강제경매 신청 채권자: 김슬기 (채권액 661,613,828원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항 없음)

1.5. 특이사항

공동담보, 특수물건정보: 공동담보 (본건 외 타 물건과 담보로 제공되었을 가능성이 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능하며, 북서측으로 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존은 민병주 명의로 되어 있습니다.

가장 빠른 접수일자를 가진 근저당권(삼양신용협동조합, 2017.10.24.)이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차에서 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

강제경매 개시 결정 등기(김슬기, 2025.04.11.)가 말소기준권리보다 늦으므로 소멸 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관련 사항은 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정이나 보증금 반환 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래:

* 도봉구 창동 448-73번지: 전용면적 33.82㎡ (약 10.23평), 1996년식, 1층, 매매가 15,000만원. 평당 약 146.6만원.

* 도봉구 창동 291-18번지: 전용면적 45.29㎡ (약 13.70평), 1991년식, 지하층, 매매가 9,000만원. 평당 약 65.7만원. (지하층으로 인해 시세가 낮을 수 있습니다.)

* 2026년 7월 1일 거래:

* 도봉구 창동 698-1번지: 전용면적 38.43㎡ (약 11.62평), 2003년식, 5층, 매매가 16,000만원. 평당 약 137.7만원.

4.2. 본건 감정가와 시세 비교

본건 물건의 감정가는 476,000,000원이며, 건물면적 53.94㎡ (약 16.32평)를 기준으로 할 때 평당 약 2,916.6만원입니다.

이는 최근 주변 다세대주택 매매 사례(평당 약 65.7만원 ~ 146.6만원)와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 특히 2003년식 5층 건물(38.43㎡, 16,000만원)과 비교 시, 본건(2017년식 5층 건물, 53.94㎡)은 건축 연도가 훨씬 최신이고 면적도 더 넓음에도 불구하고, 감정가는 비교 대상보다 3배가량 높게 책정되어 있습니다.

주변 다세대주택의 시세는 평당 약 100만원 ~ 150만원 수준으로 판단되며, 감정가는 현 시세와 상당한 괴리가 있음을 인지해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 창북중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 4호선 쌍문역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (지속적인 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정가가 최근 실거래가와 비교하여 현저히 높게 책정된 점은 큰 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 재매각 시 손실을 볼 가능성을 내포하며, 경매 참여 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 묶여 있는 물건의 경우, 다른 담보물의 상황에 따라 경매 진행이나 낙찰 후 권리 관계에 변동이 생길 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계 및 보증금 등 상세 내용이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 도봉구 창동 667-83 5층 501호는 2017년 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 또한 창북중학교와 쌍문역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만, 감정가가 주변 실거래가 대비 매우 높게 책정되어 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 필수적입니다. 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계 미확인 등은 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 우수한 입지: 창동 지역의 학교 및 역세권에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 감정가와 낮은 시세의 괴리율은, 정확한 시세 분석을 통해 적정가 이하로 낙찰받을 경우 큰 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가와 주변 시세 간의 큰 격차가 존재하므로, 낙찰을 위한 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 거래된 유사 조건(5층, 2003년식, 38.43㎡, 16,000만원)을 기준으로, 본건의 면적(53.94㎡) 및 신축 연도(2017년)를 고려하여 가치를 산정할 수 있습니다.

유사 조건 매물의 평당 가격(약 137.7만원)을 적용하고, 신축 연식 및 면적 증가분을 감안할 때, 현실적인 시세는 대략 25,000만원에서 35,000만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 250,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 감정가 476,000,000원과는 큰 차이를 보이며, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.