나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [7] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건개요

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사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (7)

채권자: 김OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

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소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 401호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

토지지분: 20.364㎡ (약 6.16평)

건물면적: 28.46㎡ (약 8.61평)

건물지분: 28.46㎡ (약 8.61평)

해당 호수: 4층 401호

1.3. 감정평가 요약

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감정가: 235,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

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본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

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차량의 출입은 가능합니다. 북서측으로는 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 있으며, 서측 간선도로변에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 소로3류 (폭 8m 미만, 접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

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* 소유권보존: 민병주 (2017-09-27)

* 강제경매 (말소기준권리): 김슬기 (2025-04-11), 채권액 661,613,828원

* 주택임차권: 장성훈 (2025-04-24), 임차보증금 150,000,000원

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사(장성훈)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-01

* 확정일자: 2023-03-29

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (비록 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 물건명세서상 인수되는 권리로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

3.3. 말소기준권리

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본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 4월 11일에 접수된 김슬기 채권자의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.4. 인수되는 권리

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주택임차권 (장성훈, 보증금 150,000,000원)은 대항력 있는 임차인으로서, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

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제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래: 서울 도봉구 창동 448-73번지, 1996년식 다세대, 33.82㎡ (약 10.23평) 거래액 150,000,000원 (평당 약 1,466만원)

* 2026년 7월 3일 거래: 서울 강북구 창동 291-18번지, 1991년식 다세대, 45.29㎡ (약 13.70평) 거래액 90,000,000원 (평당 약 657만원) - *비교적 낮은 가격으로, 건물 연식 및 면적 차이 고려 필요*

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 도봉구 창동 698-1번지, 2003년식 다세대, 38.43㎡ (약 11.63평) 거래액 160,000,000원 (평당 약 1,376만원)

본건 다세대주택은 2017년 8월 29일 사용 승인되어 비교 대상 건물들(1991~2003년식)보다 신축 연식이 깁니다. 이를 고려할 때, 평당 시세는 최소 1,300만원 이상으로 책정하는 것이 합리적으로 보입니다.

본건 전용면적 28.46㎡ (약 8.61평) 기준으로, 보수적인 시장 가치를 평당 1,400만원으로 추정 시, 물건 자체의 순수 시장 가치는 약 120,540,000원 (8.61평 * 1,400만원/평) 정도로 산정될 수 있습니다.

하지만, 신축 연식을 감안하여 시장 가치를 좀 더 높게 평가할 경우, 28.46㎡ 기준 약 150,000,000원에서 170,000,000원 범위 내에서 평가 가능합니다. (이는 감정가 235,000,000원과는 상당한 괴리가 있습니다.)

5. 생활정보

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5.1. 건물 이용 상태 및 설비

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본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2017년 8월 29일에 사용 승인되었습니다.

주요 설비로는 위생, 급탕, 개별난방, 승강기, 소방 및 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

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* 교육시설: 본건 남측으로 창북중학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 북서측으로 지하철 4호선 쌍문역이 위치하며, 서측 간선도로변에 버스 정류장이 있습니다.

* 생활편의시설: 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현황 조사 및 지도 상에서 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 분석상 리스크

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* 인수되는 임차 보증금: 150,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 약 64%에 해당하는 큰 금액입니다.

* 총 매수 부담액: 만약 물건 자체의 시장 가치를 약 153,000,000원으로 가정하고 인수 보증금 150,000,000원을 더할 경우, 총 부담액은 약 303,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 235,000,000원을 크게 상회하는 금액으로, 수익성 악화의 주된 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 리스크

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* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축이 제한될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 개발에 있어 추가적인 확인 및 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시장가치 괴리

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본건 감정가 235,000,000원은 주변 시세 및 유사 면적/연식의 거래 사례 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 낙찰가가 감정가 근처에서 결정될 경우, 실제 시장 가치 및 인수하는 임차 보증금을 고려했을 때 투자 위험이 매우 높습니다.

7. 종합 의견

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본건은 신축 연식(2017년)이 비교적 짧은 다세대주택으로, 쌍문역 및 창북중학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

또한, 감정가가 주변 실거래가 및 본건의 추정 시장 가치 대비 높게 책정되어 있어, 감정가 수준에서 낙찰받을 경우 상당한 금전적 손실을 볼 위험이 높습니다.

따라서, 인수해야 할 임차 보증금을 고려한 실질적인 총 매수 부담액과 건물의 실제 시장 가치를 면밀히 분석하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 비교적 짧은 신축 연식 (2017년 준공)으로, 주변 유사 물건 대비 경쟁력 확보 가능.

* 지하철 4호선 쌍문역 및 초등학교 인접으로 인한 주거 편의성.

* 강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 정리될 가능성 높음 (단, 임차권 인수 존재).

9. 예상 입찰가

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본건의 예상 입찰가는 물건 자체의 순수 시장 가치를 기준으로 산정하며, 인수 보증금은 별도로 고려합니다.

주변 시세 및 신축 연식을 감안한 물건 자체의 시장 가치를 보수적으로 약 153,000,000원으로 추정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 153,000,000원입니다.

* 예상 입찰가: 153,000,000원

* 인수 보증금: 150,000,000원

* 총 예상 매수 부담액: 303,000,000원

주의: 예상 입찰가는 순수 물건 가치이며, 실제 총 매수 부담액은 인수 보증금을 포함하므로 매우 높습니다. 이는 감정가 235,000,000원을 크게 상회하며, 투자 시 상당한 위험이 수반될 수 있음을 재차 강조합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.