나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2712 [3] 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 경전철(우이신설선) 화계역이 위치하여 대중교통상황은 바교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 2층 203호외 4개호로서 외 벽: 치장벽돌등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

기호2~기호6: 도시형생활주택으로 이용중임.(자세한 사항은 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 근생 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭8m미만)(접함),가축사육제한구역,상대보호구역,대공방어협조 구역(77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

기호6의 경우 테라스상에 제시외 건물(구조:패널조 패널지붕, 면적:약16㎡, 용도:방,거실등)이 소재하며, 이로 인하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2712 (3)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 302호

* 준공일자 (추정): 2017년 (사용승인일 2017.06.09 기준)

* 감정가: 229,000,000원

* 토지면적: 18.85㎡ (약 5.7평)

* 건물면적: 29.79㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 양OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재한 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 남동측 인근에 경전철 화계역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

* 토지 이용: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 북동측으로 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 29일자 박창희의 가압류 (서울북부지방법원 2022카단218)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 김철민의 보증금 (168,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-09

* 확정일자: 2019-06-27

* 배당신고일자: 2025-09-04

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 임차인은 대항력을 가지며 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (배당신고를 하였으나, 배당받지 못하는 금액이 있을 수 있습니다.)

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2018-02-12)

* 갑4: 소유권이전 (2018-11-27)

* 갑5: 가압류 (2022-04-29) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (2025-08-19) - 말소

* 갑7: 압류 (2026-02-19) - 말소

* 등기부채권 총액: 317,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 본건 소재지는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 주변 다세대 주택 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 448-27번지, 60.88㎡ (약 18.4평), 2009년식: 266,500,000원 (약 437.7만원/㎡, 약 1,450만원/평)

* 567-33번지, 44.5㎡ (약 13.5평), 2015년식: 200,000,000원 (약 449.4만원/㎡, 약 1,480만원/평)

* 455-17번지, 41㎡ (약 12.4평), 1993년식: 150,000,000원 (약 365.9만원/㎡, 약 1,210만원/평)

* 본건(29.79㎡, 약 9.0평)의 감정가는 229,000,000원(약 768.7만원/㎡, 약 2,544만원/평)으로, 최근 거래된 인근 다세대주택의 평당 가격에 비해 상당히 높은 수준입니다. 이는 본건 건물(스타캐슬)의 개별 가치나 신축 연도(2017년 추정) 등을 고려한 평가일 수 있으나, 실제 거래가와의 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 경전철 화계역 도보 접근 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거단지를 통한 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김철민(보증금 168,000,000원)의 경우, 전입일자(2019.08.09) 및 확정일자(2019.06.27)가 말소기준권리(2022.04.29)보다 선순위에 있어, 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰 시 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가는 229,000,000원이지만, 최근 인근 유사 면적 다세대 주택의 실거래가는 약 109,000,000원 ~ 133,000,000원 수준으로 조사되어, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 고평가되었거나, 유사 물건의 최근 거래가 낮게 형성되었음을 시사합니다.

* 공부와의 차이 (기호6 관련): 감정평가요약에 따르면, 기호6 물건의 경우 테라스 상에 제시외 건물(패널조, 16㎡)이 존재하여 위반건축물로 등재되어 있습니다. 본건 302호와 직접적인 관련성은 명확하지 않으나, 건물 전체의 관리 및 향후 재건축 등의 문제 발생 시 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경전철 화계역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(김철민, 보증금 168,000,000원)의 존재로 인해 보증금 인수 위험이 매우 크다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 감정가 대비 인근 유사 부동산의 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성: 경전철 화계역 인접.

* 도시형생활주택으로서의 잠재력: 소형 주거 공간의 수요 고려.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 만약 감정가 수준의 가치가 현실화될 경우, 현재 시장 가격과의 괴리를 활용한 시세차익 기대. (단, 보증금 인수 비용 고려 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

* 감정가: 229,000,000원

* 인수 예상 보증금: 168,000,000원

* 주변 유사 면적(약 9.0평) 다세대 주택 실거래가 범위: 약 109,000,000원 ~ 133,000,000원

현재 파악된 인근 부동산의 실거래가 수준(약 1.1억 ~ 1.3억)을 고려할 때, 보증금 1.68억을 별도로 인수해야 하므로, 입찰가와 인수 보증금을 합한 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

만약 본건의 실제 시장 가치가 감정가(2.29억)에 가깝다고 가정하더라도, 보증금 인수 비용을 고려하면 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 본 건은 매우 신중한 접근이 필요하며, 입찰 희망가는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(감정가 기준 약 2.29억)를 크게 넘지 않도록 보수적으로 책정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 입찰가 50,000,000원 ~ 80,000,000원 사이를 제안합니다.

* 입찰가 50,000,000원 시, 총 매입 비용은 약 218,000,000원이 됩니다.

* 입찰가 80,000,000원 시, 총 매입 비용은 약 248,000,000원이 됩니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 감정가 수준에서의 수익성을 기대하거나, 향후 시장 상황에 따라 투자금을 회수할 가능성이 있습니다.

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법원 집행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.