나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2712 [5] 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 경전철(우이신설선) 화계역이 위치하여 대중교통상황은 바교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 2층 203호외 4개호로서 외 벽: 치장벽돌등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

기호2~기호6: 도시형생활주택으로 이용중임.(자세한 사항은 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 근생 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭8m미만)(접함),가축사육제한구역,상대보호구역,대공방어협조 구역(77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

기호6의 경우 테라스상에 제시외 건물(구조:패널조 패널지붕, 면적:약16㎡, 용도:방,거실등)이 소재하며, 이로 인하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2712 (5)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,328,000원

토지면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.653㎡ (약 3.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

건물지분: 20㎡ (약 6.05평)

건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양

참고사항: 본건은 테라스상에 제시외 건물(약 16㎡)이 소재하며, 이로 인해 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치함. 주위는 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통상황:

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 남동측 인근에 경전철 화계역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편임.

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호임. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시 이중창으로 구성됨.

* 토지의 형상 및 이용상태:

인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

본건 북동측으로 약 6m의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)에 해당함.

1.3. 권리분석

* 특이사항:

대항력있는 임차인이 존재함. 제시외 건물(약 16㎡)이 포함되어 있으며, 이로 인해 위반건축물로 등재되어 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-05-16

확정일자: 2018-04-11

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여, 본건은 임차인이 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우에 해당합니다. (본건의 경우 보증금 1억 6천만원, 차임 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

말소기준권리는 2022-10-26 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금 28,424,000원)임.

이후 접수된 권리(소유권이전, 강제경매, 압류)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

본건 테라스상에 제시외 건물(약 16㎡, 방, 거실 등)이 소재하여 위반건축물로 등재되어 있음.

1.4. 상권분석

본건은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 버스정류장과 경전철 화계역이 있어 교통이 편리함. 소규모 점포 및 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 생활정보

* 교통: 경전철 화계역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 주거단지 내 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근 지역에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재함.

* 의료시설: 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용 가능.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

2018년 5월 16일 전입한 대항력 있는 임차인이 보증금 1억 6천만원을 가지고 있어, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함. (본건에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 대항력 존재로 인해 잠재적 위험 요인이 될 수 있음).

* 위반건축물:

테라스상에 제시외 건물 약 16㎡가 존재하여 위반건축물로 등재되어 있음. 이는 건물 사용 및 향후 재건축, 증축 등에 제약이 될 수 있으며, 철거 시 원상복구 비용이 발생할 수 있음.

* 토지거래허가구역:

본건 소재지가 외국인 등이 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당될 경우 취득에 제한이 있을 수 있음. (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

1.7. 종합 의견

본건은 경전철역과 인접한 도심지 내 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편임. 하지만, 약 16㎡ 규모의 위반건축물 존재 및 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성이 주요 리스크로 작용할 수 있음. 위반건축물에 대한 원상복구 비용 발생 가능성과 임차인의 보증금 회수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경전철 화계역 인근으로 교통 편리성이 우수함.

* 도시형생활주택: 도심지 내 소형 주택으로 수요층 확보 가능성.

* 기존 시세 대비 합리적 가격: 감정가를 고려하여 시세 분석을 통해 저평가된 물건일 경우 투자 가치 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,328,000원이나, 약 16㎡ 규모의 위반건축물 존재 및 대항력 있는 임차인(보증금 1억 6천만원)이라는 리스크 요인을 고려해야 함. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 임차인의 보증금 회수 여부에 대한 철저한 확인이 선행되어야 함.

주변 실거래가격을 분석한 결과, 전용면적 41㎡~60㎡ 내외의 다세대주택이 150,000,000원에서 266,500,000원 사이에서 거래되었음을 감안할 때, 본건은 전용면적 20㎡에 위반건축물 16㎡를 포함한 총 36㎡의 면적을 가지며, 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 특히 임차인 관련 권리분석 및 위반건축물 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.