나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [8] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (8)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.946㎡ (약 3.31평)

건물면적: 15.30㎡ (약 4.63평)

건물지분: 15.3㎡ (약 4.63평)

1.3. 건축물 상세정보

건물명: (정보 없음)

사용승인일: 2017년 8월 29일

건축구조: 철근콘크리트구조

외벽: 미장석재판 붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

주요 설비: 위생, 급탕, 개별난방, 승강기, 소방 및 주차 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 입지여건은 양호합니다.

차량 출입은 가능하며, 북서측으로 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

도로: 소로3류(폭 8m 미만)(접함)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 민병주 (2017-09-27)

강제경매 (말소기준권리): 김슬기 (2025-04-11, 권리금액: 661,613,828원)

본 건과 관련하여 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12297) 등기부채권 총액은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조 (조동혁)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2023-03-31

확정일자: 2023-03-02

배당신고일자: 2025-04-23

대항력: 있음

비고: 임대 관련 사항은 미상입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건에는 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 110,000,000원은 본 경매 물건의 감정가 129,000,000원을 초과하는 금액입니다.

말소기준권리인 김슬기의 강제경매(2025-04-11)보다 앞선 대항력있는 임차인(전입일자 2023-03-31)이 존재하므로, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수될 가능성이 있습니다.

다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 통상적으로 말소되는 채권 외 인수되는 별도의 권리사항은 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 대항력있는 임차인의 존재는 주의 깊은 검토가 필요합니다.

또한, '공동담보' 물건으로 기재되어 있어 추가적인 권리관계나 부담이 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본 건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 매매가는 15,000만원(33.82㎡), 9,000만원(45.29㎡), 16,000만원(38.43㎡) 수준으로 거래되었습니다. 이는 평당 약 443만원에서 1,987만원 수준의 시세입니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 지하철 4호선 쌍문역이 위치하고 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

대항력있는 임차인: 임차인 조 의 보증금 110,000,000원은 감정가를 초과하며, 배당 순위상 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. '임대 관련 : 미상'이라는 점도 추가적인 주의를 요합니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 부동산에 대한 담보가 설정되어 있어 추가적인 법적 절차나 변동 가능성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하여 매수인이 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 시장 및 가치 리스크

감정가 대비 높은 임차인 보증금: 임차인의 보증금 110,000,000원은 감정가 129,000,000원에 육박하거나 초과하는 수준으로, 경매 절차상 명확한 보증금 회수 방안이 마련되지 않을 경우 매수인의 부담이 가중될 수 있습니다.

부동산 시장 변동성: 현재 부동산 시장 상황에 따라 물건의 가치가 변동될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 노후된 타 건물 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

입지: 지하철 4호선 쌍문역 및 다양한 버스 노선 이용이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

주거 환경: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력있는 임차인의 높은 보증금과 공동담보, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 권리상 복잡성이 존재합니다. 특히 임차인의 보증금 110,000,000원이 감정가에 육박하는 점은 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 회수 가능성 및 인수 여부를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 129,000,000원이나, 대항력있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 존재하고, 임대 관련 정보가 미상이라는 점에서 상당한 위험 부담이 있습니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세가 평당 약 200만원~440만원 수준임을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 인수 가능성과 해당 금액이 감정가를 상회하는 점, 그리고 채권자 김슬기의 채권액이 661,613,828원으로 매우 높다는 점을 감안할 때, 경매 절차상 임차인이 보증금을 전액 회수하기 어려울 가능성이 높습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 충분히 상쇄할 수 있는 수준으로 책정해야 합니다.

최소한 임차인의 보증금 110,000,000원을 하회하는 범위에서, 그리고 시장 가치를 고려하여 본 건의 예상 입찰가를 70,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제시합니다.

특히, 보증금 인수 여부 및 관련 절차에 대한 정확한 확인이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가를 85,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.