나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [5] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (5)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

건물면적: 34.62㎡ (약 10.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

총채권액: 685,000,000원

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 입지 여건은 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며, 북서측으로 지하철 4호선 쌍문역이 위치하고 서측 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2017년 8월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

인접한 북측으로는 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다.

주변에 학교(창북중학교, 서울문화고등학교, 쌍문초등학교) 및 소방서 등이 위치하고 있으나, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 김슬기 씨의 가압류(갑2)입니다.

본건에는 선순위임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (송율)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 3월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)으로 160,000,000원 금액으로 인수 등기되어 있으며, 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 물건명세서에 따르면 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리:

* 갑3 (2025년 4월 11일) 강제경매: 말소 예정

* 인수되는 보증금: 위 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 160,000,000원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 170,000,000원으로 기재되어 있어, 실제 인수될 금액은 170,000,000원 전액이 될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본건은 도봉구 창동의 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역입니다.

지하철 4호선 쌍문역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

주변 시세는 비교적 낮게 형성된 최근 매매 사례들이 있으나, 본건 건물의 신축 연도(2017년)를 고려할 때, 신축 및 입지에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 창북중학교, 서울문화고등학교, 쌍문초등학교 등 인접.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용 가능.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 예상.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 등기부상 160,000,000원이 인수되는 것으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 170,000,000원 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰 시 총 인수 금액에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(286,000,000원)가 최근 유사 지역의 다세대주택 매매가(최대 160,000,000원)보다 현저히 높습니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 향후 매각가격을 결정하는 데 있어 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 전액 인수 가능성입니다. 또한, 감정가와 주변 시세 간의 큰 격차는 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요인입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 상태 양호 예상.

* 지하철 4호선 쌍문역 이용 가능, 주거지로서의 기본적인 입지 우수.

* 시세 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 경우 시세차익 기대 가능. (단, 임차인 인수 금액 고려 시)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점과, 감정가(286,000,000원) 대비 최근 매매 사례가(최고 160,000,000원) 현저히 낮은 점을 고려할 때, 보수적인 시세 추정이 필요합니다.

최근 매매 사례(2003년식, 38.43㎡)를 감안하여 본건(2017년식, 34.62㎡)의 적정 시장 가치를 대략 200,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

‘인수 보증금’을 제외하고 계산하는 규칙에 따라,

예상 시장 가치 (200,000,000원) - 인수 보증금 (170,000,000원) = 30,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이의 공격적인 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

단, 이는 현재까지 파악된 정보만을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 변동 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수될 보증금 170,000,000원을 합산한 총 매수 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.