나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [6] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (6)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 24.77㎡ (약 7.50평)

건물면적: 34.62㎡ (약 10.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (2017년 8월 29일 사용승인)

건물개요: 지하철 4호선 쌍문역 인근에 위치한 다세대주택으로, 지상 5층 건물 중 3층 302호 (전용면적 34.62㎡)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 차량 출입이 가능하며, 지하철 4호선 쌍문역이 북서측에 위치하고 서측 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 김슬기 명의의 가압류(갑2)입니다. 이 가압류를 근거로 2025년 4월 11일 강제경매(갑3)가 개시되었습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 권리는 선순위 임차권입니다. 등기부요약에 따르면, 을5 순위로 2026년 3월 9일 접수된 주택임차권(권리자: 조종근, 권리금액: 160,000,000원)이 있으며, 해당 권리는 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상에도 "2026년 3월 9일 제1314394호 주택임차권등기(대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"이라고 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인 현황에는 보증금이 170,000,000원, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자 2020년 2월 18일, 확정일자 2020년 1월 22일로 대항력이 있습니다.

참고로, 권리분석 항목에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 등기부등본 상 '말소: 인수' 처리된 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 물건명세서의 내용을 종합적으로 고려할 때, 해당 기재는 오류이거나 특정 조건을 배제한 수치일 가능성이 높으므로, 반드시 임차인의 보증금 인수 여부를 재확인하고 보증금 전액(170,000,000원) 또는 일부를 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

가압류(갑2), 강제경매(갑3)와 같은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 매매가는 2026년 7월 기준 9,000만원에서 16,000만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본 건은 2017년 8월 신축 건물로 비교적 최신 축에 속합니다. 하지만, 제공된 비교 물건들의 건축 연도가 1991년~2003년으로 본 건보다 노후된 점을 감안해야 합니다.

그럼에도 불구하고, 본 건의 감정가 286,000,000원과 비교 매매가(9,000만원~16,000만원) 간의 차이가 상당합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 건물의 신축 연도 프리미엄, 또는 본 건의 토지 지분 가치 등이 반영되었을 수 있으나, 실제 거래 가격과의 괴리가 크므로 주의 깊은 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 창북중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지하철 4호선 쌍문역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 도심 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 미회수 시 인수 가능성입니다. 조종근 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 170,000,000원(등기부상 160,000,000원) 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 매각으로 인해 발생하는 금액이 임차인의 보증금 전액을 충당하기 어려울 것으로 예상되므로, 실질적인 총 매입 비용이 감정가 이상으로 증가할 수 있습니다.

또한, 감정가와 유사 거래 사례 간의 큰 시세 차이가 존재하므로, 시세 재평가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축에 가까운 다세대주택이라는 장점이 있지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 이를 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 위험이 존재합니다. 이 위험으로 인해 낙찰받더라도 총 매입 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다. 따라서, 임차인과의 명확한 소통 및 보증금 인수 금액 확정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도의 건물로 내부 상태 및 외관이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 지하철역 및 학교가 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 286,000,000원이나, 선순위 임차인의 보증금 인수 위험(170,000,000원 예상)을 고려해야 합니다. 만약 보증금 전액을 인수한다고 가정할 때, 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

현재 주변 유사 연식의 다세대주택 시세가 9,000만원~16,000만원 수준임을 감안하면, 본 건의 신축 연식 프리미엄을 적용하더라도 감정가를 상회하는 총 매입 비용은 부담이 될 수 있습니다.

보수적으로 접근하여, 총 매입 비용이 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 결정된다고 가정하고, 여기에 인수해야 할 보증금 170,000,000원을 제외하면, 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 시세 대비 높은 위험 요소를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과, 배당 현황, 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.