나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [2] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (2)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.946㎡ (약 3.31평)

건물면적: 15.30㎡ (약 4.63평)

건물지분: 15.3㎡ (약 4.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 제반 입지 여건은 양호합니다.

교통: 본건으로의 차량 출입은 가능하며, 북서측으로 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지 이용: 본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다.

도로 상태: 본건의 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)입니다.

제한 사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 2026년 5월 7일 접수된 제2512950호 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-18

* 확정일자: 2024-04-18

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 있음

* 비고:

본건 등기부 요약:

* 소유권보존: 민병주 (2017-09-27)

* 강제경매 (말소기준권리): 김슬기 (2025-04-11, 661,613,828원)

* 주택임차권: 김준형 (2026-05-07, 100,000,000원, 인수)

주의사항: 상기 임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 (인근 지역):

* 2026년 7월 3일 거래: 서울 도봉구 창동 448-73번지, 다세대주택, 전용면적 33.82㎡ (약 10.23평), 거래가 150,000,000원 (건축년도 1996년)

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 도봉구 창동 698-1번지, 다세대주택, 전용면적 38.43㎡ (약 11.63평), 거래가 160,000,000원 (건축년도 2003년)

* 2026년 7월 3일 거래: 서울 강북구 창동 291-18번지, 다세대주택, 전용면적 45.29㎡ (약 13.70평), 거래가 90,000,000원 (건축년도 1991년)

분석: 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 종합해 볼 때, 전용면적 약 10-11평대의 물건이 1억 5천만원에서 1억 6천만원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 전용면적이 약 4.63평으로 비교 대상보다 작지만, 2017년 사용승인된 비교적 최신 건물이므로 면적 대비 가치는 유사하거나 높게 형성될 수 있습니다. 그러나 매우 협소한 면적은 향후 활용성에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 본건은 2017년 8월 29일 사용승인된 다세대주택 내 2층 202호입니다.

구조: 철근콘크리트구조이며, 위생, 급탕, 개별난방, 승강기, 소방 및 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 환경: 창북중학교 남측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김 의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 채무 관계나 경매 물건에 영향을 받을 수 있으나, 제공된 정보만으로는 추가적인 공동담보 물건에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

협소한 면적: 토지 약 3.31평, 건물 약 4.63평으로 매우 작은 면적은 독립적인 가치 창출이나 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 지정으로 인해 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 정보가 제공되지 않았습니다. 상세한 현장 조사 및 지도 검색을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 창북중학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호한 편이나, 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원 인수 부담입니다. 이는 경매 물건의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킵니다. 감정가가 1억 2,900만원이지만, 인수해야 할 보증금을 고려하면 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

강점:

* 서울 도봉구 내 주요 입지

* 비교적 최신 건축년도 (2017년 사용승인)

* 지하철 4호선 쌍문역 및 다수 버스 노선 이용 편리

* 승강기 등 편의 설비 구비

1.8. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

인수 보증금: 100,000,000원 (김 임차인)

최근 인근 유사 물건의 시장 가치를 고려할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 약 150,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 본건은 100,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

이러한 점을 고려하여, '인수 보증금'을 제외한 실질적인 입찰가 산정 원칙에 따라, 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

분석: 본 물건의 경우, 1억원의 인수 보증금이라는 높은 위험 요소를 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다. 제시된 예상 입찰가는 부동산의 추정 시장 가치(약 1.5억원)에서 인수 보증금(1억원)을 차감한 5천만원을 기준으로, 위험 부담을 고려하여 범위를 설정한 것입니다. 낙찰 시 총 지출액이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.