나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [9] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (9)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83, 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북서측으로는 지하철 4호선 쌍문역이 위치하고 있습니다. 또한 서측 간선도로변에 다양한 노선의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로는 소로3류(폭 8m 미만)의 도로와 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택이며, 2017년 8월 29일에 사용승인되었습니다.

외벽은 미장석재판 붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등으로, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

위생, 급탕, 개별난방, 승강기, 소방 및 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 이용계획 및 제한사항

4.1. 토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)에 해당합니다.

4.2. 도시계획 등 제한상태

가축사육제한구역(가축분뇨의관리및이용에관한법률), 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)(교육환경보호에관한법률), 대공방어협조구역(위탁고도77-257m)(군사기지및군사시설보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 11일에 등기된 김슬기 씨의 강제경매개시결정입니다.

5.2. 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

임차인: 한국토지주택공사 (문성영)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 15일

확정일자: 2022년 8월 9일

대항력: 있음

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요는 없습니다.

5.3. 채권자 정보

채권자는 김OO 씨입니다. (등기부상 권리자: 김슬기, 권리금액: 661,613,828원)

6. 상권분석

6.1. 주변 시세

본건과 면적이 유사한 최근 매매 사례는 찾기 어렵습니다. 비교적 넓은 면적의 다세대주택 매매 사례를 참고하면 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 3일, 서울 도봉구 창동 448-73 (1996년 준공, 33.82㎡): 150,000,000원

- 2026년 7월 1일, 서울 도봉구 창동 698-1 (2003년 준공, 38.43㎡): 160,000,000원

본건의 감정가는 163,000,000원으로, 건물 연면적(365㎡) 및 대지권(182.8㎡) 대비 개별 건물의 면적이 작고, 신축 연도(2017년)가 비교적 최신인 점을 고려한 것으로 판단됩니다.

7. 생활정보

7.1. 주변 편의시설

창북중학교 등 교육시설이 인근에 있으며, 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 4호선 쌍문역을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원입니다. 낙찰자는 해당 금액을 인수하거나, 배당을 통해 우선 변제받지 못할 경우 추가적인 자금 지출이 발생할 수 있습니다. 임대 관련 정보가 '미상'으로 기재되어 있으나, 한국토지주택공사와의 계약이라는 점에서 특이사항이 있을 수 있습니다.

8.2. 토지 이용계획상 제한

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

9. 종합 의견

본건은 신축(2017년)에 가까운 다세대주택으로 입지 및 교통 여건이 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다. 소형 면적이지만 감정가가 높게 책정되어 있어, 임차 보증금 인수 부담과 함께 면밀한 수익률 분석이 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 주거 쾌적성이 우수합니다.

* 지하철 4호선 쌍문역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 163,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 120,000,000원의 보증금을 가지고 있어, 낙찰 시 실질적인 총 지출액이 상당할 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가는 본건의 감정가를 기준으로, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인과의 명도 협의 결과, 주변 시세 변화, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 총 예상 지출액은 낙찰가에 임차인 보증금 120,000,000원을 더한 금액이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.