나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [3] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (3)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2,900만원

토지면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.946㎡ (약 3.31평)

건물면적: 15.30㎡ (약 4.63평)

건물지분: 15.3㎡ (약 4.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (등기부상 김슬기)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 제반 입지 여건은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측으로는 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 있습니다. 서측 간선도로변에는 각종 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

등기부상 본건 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 김슬기 씨의 강제경매개시결정(채권액 661,613,828원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않으므로 인수해야 합니다.

본건과 관련하여 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (김 대리)

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2021-09-01

배당신고일자: 2025-05-16

대항력: 있음

비고: 등기부등본상 "을5" 순위로 98,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있으며, "말소: 인수"로 표기되어 있습니다. 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

전체 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 한국토지주택공사 임차인의 보증금 98,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 서울 도봉구 창동 소재 33.82㎡ 면적의 다세대주택이 1억 5,000만원에 거래되었으며, 38.43㎡ 면적의 다세대주택은 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(15.30㎡)의 면적당 시세를 추정하면 약 410만 원~440만 원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

이러한 시세를 감안할 때, 본건의 감정가(1억 2,900만원)는 현재 시장 상황에 비해 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경: "창북중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

편의시설: 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

인수해야 하는 임차 보증금: 한국토지주택공사(LH) 임차인의 보증금 98,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 입찰가에 인수 보증금 9,800만원을 더해야 하므로, 이를 반드시 고려한 자금 계획이 필요합니다.

미확인 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 김 임차인(대항력 있음)의 경우, 실제 주거 사실 여부, 계약 조건, 잠재적 문제 등을 추가적으로 면밀히 확인해야 합니다.

건축물 노후도: 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 주변 유사 물건들의 건축 연도가 1991년~2003년인 점을 감안할 때, 향후 리모델링 또는 재건축 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 현재까지 일반적인 지도 검색 및 자료 분석으로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 최종적인 확인을 위해서는 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 권장됩니다.

7. 종합의견

본건은 서울 도봉구 창동이라는 위치적 장점과 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 9,800만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인에 대한 불확실성도 존재합니다.

이러한 권리 관계를 고려할 때, 본 건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

실거주 목적: 인수해야 할 보증금을 감당할 수 있다면, 실제 투입되는 비용 대비 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능할 수 있습니다.

향후 시세 상승 잠재력: 도봉구 창동 지역의 개발 계획 및 수요 변화에 따라 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 1억 2,900만원이나, 매수인이 인수해야 할 한국토지주택공사 임차인의 보증금이 9,800만원임을 감안해야 합니다.

시세 분석에 따른 물건 자체의 시장 가치는 약 6,500만원~7,000만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본건의 순수한 지분 가치(Equity Value)는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 약 3,100만원 (12,900만원 - 9,800만원)으로 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정 시, 보증금 0원의 임차인 리스크와 경매 물건의 특성상 최소 입찰가(감정가의 일정 비율)가 이보다 높게 책정될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

이에, 본 건의 현실적인 예상 입찰가는 보증금 0원의 임차인에 대한 리스크 분석 및 법원의 최저 매각 가격을 확인한 후, 약 3,000만원 ~ 4,000만원 수준 에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

총 실투 예상 금액은 입찰가 + 인수 보증금 (9,800만원)이므로, 최소 1억 2,800만원 ~ 1억 3,800만원 이상이 소요될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.