나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [4] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (4)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지지분: 13.822㎡ (약 4.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물지분: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

건축물 현황:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2017년 8월 29일

- 층수: 지하 0층, 지상 5층

- 승강기: 1대 설치

- 구분건물: 204호 (2층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 양호합니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 북서측으로 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 서측 간선도로변으로 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 도로: 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접함

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

* 말소기준권리

서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12297)입니다.

* 인수되는 권리

등기부등본상 2026년 2월 19일 접수된 박수연 씨의 주택임차권(120,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 18일

* 확정일자: 2021년 12월 3일

* 대항력: 있음

* 총 채권액 (말소기준권리 이후 채권액)

주택임차권(인수): 120,000,000원

강제경매 신청 채권액: 661,613,828원

(참고: 등기부채권 총액은 120,000,000원으로 표기되어 있으나, 실제 경매 진행은 다액의 채권에 의해 이루어지고 있으며, 임차인 보증금 인수 위험이 존재합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 창동 지역의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설

본건 남측 인근에 창북중학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설

지하철 4호선 쌍문역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 주요 간선도로변에 버스정류장이 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

박수연 임차인의 보증금 1억 2천만원은 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 존재합니다. 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인은 잔액을 추가로 부담해야 하므로 입찰 시 반드시 이 점을 고려해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 부분은 배당 예상액을 고려한 것으로 보이나, 실제로는 인수 위험이 존재한다는 점을 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 신축된 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 서울 도봉구 창동이라는 입지조건과 쌍문역 인근의 교통 편리성은 장점입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 위험을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획을 세워야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 관리가 용이합니다.

* 편리한 교통: 지하철 4호선 쌍문역 및 버스 노선망을 통해 도심 접근성이 우수합니다.

* 주거지 입지: 창동 지역의 안정적인 주거지 내에 위치하고 있어 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원이나, 최근 매매 사례(2026년 7월 3일 거래, 전용면적 약 38.43㎡, 160,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 전용면적 19.32㎡ 기준 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 인수될 위험이 명확하므로, 보증금 인수 금액을 포함한 총 매수 비용이 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 임차인 보증금 120,000,000원을 인수해야 한다고 가정할 경우, 잠재적인 수익을 확보하기 위한 입찰가는 매우 낮아질 수밖에 없습니다.

본 건의 경우, 철저한 명도 및 보증금 회수 계획 수립이 선행되어야 하며, 모든 위험 요소를 감안했을 때 40,000,000원 ~ 60,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 잠재적 위험이 매우 큰 금액이며, 실제 명도 및 보증금 관련 문제를 해결하기 위한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (주의: 위 예상 입찰가는 보증금 인수 위험을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.)

혐오시설 정보:

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 유해하거나 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.