나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13642 [2] 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호 및 제5층 제501호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

2개호 공히 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 상향하는 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), 대공방어협조구역(77-257m), 정비구역, 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임. (2) 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부마감재, 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13642 (2)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 5층 501호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장 상 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대주택))

감정가: 560,000,000원

토지면적: 58.84㎡ (약 17.81평)

토지지분: 58.84㎡ (약 17.81평)

건물면적: 74.74㎡ (약 22.62평)

건물지분: 74.74㎡ (약 22.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (실제 경매 신청 채권자는 구로신용협동조합)

건물명: 삼성빌리지

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.03.22)

층수: 지상 5층 건물 내 5층

전유부 호수: 501호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다. 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2021-04-13 접수) 근저당권 (주식회사 로얄크라운금융대부, 300,000,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부등본 상으로 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.)

3.3. 말소되는 권리

을1 (근저당권), 갑2 (소유권이전신탁), 갑3 (임의경매), 갑4 (압류), 을1-3 (근저당권부채권근질권설정) 등의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 참고사항에 의하면 임대관계는 미상이며, 현장 방문 시 폐문부재 상태로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장, 외부관찰, 탐문 등을 근거로 하였으므로 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 총 채무액 (등기부상)

말소기준권리 외 2021-04-13 접수된 근저당권 300,000,000원, 2025-11-13 접수된 임의경매 300,000,000원, 2026-06-23 접수된 1번 근저당권부채권근질권설정 300,000,000원이 등기되어 있습니다. (총 900,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등 주거시설과 소규모 점포, 학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 (평슬래브) 지붕의 지상 5층 건물 내 5층 501호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 섀시창호 등으로 마감되었습니다.

5.2. 이용상태

본건(501호)은 현재 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

급배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역 및 정비구역

본건 소재지는 개발행위허가제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 개발 사업 진행 시 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)

* 개발행위허가제한지역, 건축허가·착공제한지역

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청 필요)

* 대공방어협조구역(77-257m)

* 정비구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.1.4 ~ 2026.1.28, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 아파트 용도 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

상기 제한사항들은 건축 및 토지 이용에 있어 상당한 제약을 수반할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 불가

임대관계 미상 및 폐문부재로 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등에 대한 직접적인 확인이 이루어지지 못했습니다. 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 등으로 파악하였기에 경매 참여 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.4. 감정가와 시세 차이

감정가는 560,000,000원이나, 유사한 삼성빌리지(101동, 2021년 준공)의 최근 매매 사례(2026년 7월, 57.58㎡ 기준 318,000,000원)를 고려할 때 감정가와 실제 시세 간에 상당한 차이가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치한 도시형생활주택으로, 솔샘역 인근의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 신축된 건물로 비교적 연식이 짧다는 장점이 있습니다.

하지만, 개발행위허가제한구역, 정비구역, 각종 건축 및 토지 이용 제한 등 다양한 규제가 존재하며, 특히 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 감정가와 최근 유사 실거래가 간의 괴리가 커서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지(삼성빌리지, 2021년 준공) 내 비교적 신축 건물.

* 솔샘역 인근의 우수한 대중교통 접근성.

* 전용면적 74.74㎡으로 일반적인 다세대주택 대비 넓은 공간 확보 가능.

* 정비구역 지정으로 향후 지역 개발 기대감 존재.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 동일 단지 내 2021년 준공된 57.58㎡ 면적의 건물이 2026년 7월 318,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 현재 물건의 전용면적 74.74㎡에 적용하여 환산 시 약 412,750,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건의 경우 내부 상태 미확인, 다수의 개발 및 건축 제한 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 감정가(560,000,000원)와 유사 거래 사례 간의 큰 차이를 감안할 때, 경매 시 실제 낙찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

리스크 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 420,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 관련 규제 사항을 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.