나이스옥션 법원경매 공주 2025타경29 [5] 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 3동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 ""공주경찰서"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 중 제2층 제202호 외 4개호로서,
- 외벽: 치장벽돌 마감 및 징크판넬 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
- 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6~7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 내부 상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 참고 바람.
- 본건 건물 옥탑 누다락에는 각호별로 구획된 창고용도의 공간이 소재하오니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경29 (5)

소재지: 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 3동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

건물면적: 70.38㎡ (약 21.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치: 충청남도 공주시 웅진동, 공주경찰서 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 북서측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 송 )

주요 권리 사항:

* 을1 근저당 (2022.12.23): 11,363,880원 (말소기준권리)

* 을2 주택임차권 (2025.04.24): 185,000,000원 (임차인 전해범, 인수 대상 )

* 갑7 가압류 (2024.11.05): 50,000,000원 (말소)

* 갑8 강제경매 (2025.02.27): 40,311,360원 (말소 - 본건 경매)

* 갑9 강제경매 (2026.07.29): (말소 - 임차인 신청 경매)

임차인 현황:

* 임차인: 전해범 (전 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-19

* 확정일자: 2021-01-19

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

특이사항:

* 중복사건으로, 동일한 물건에 대한 경매가 여러 건 진행 중이거나 진행되었던 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 시세 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 덕수빌리지 102동 (전용면적 76.27㎡)의 경우, 2024년 5월 8,000만원에 거래되었습니다. 이를 단위 면적당 가격으로 환산 시 약 105만원/㎡ 입니다.

* 덕수빌리지 103동 (전용면적 76.27㎡)은 2025년 11월 8,000만원에 거래 예정입니다. 단위 면적당 약 105만원/㎡ 입니다.

* 삼손빌라 (전용면적 84.81㎡)는 2026년 3월 1억 2,000만원에 거래 예정입니다. 이를 단위 면적당 가격으로 환산 시 약 141만원/㎡ 입니다.

시장 분석:

제공된 JSON 데이터 상의 거래 사례를 바탕으로 추정한 본건의 시장가치는 약 1억원 내외입니다 (70.38㎡ * 141만원/㎡ = 약 9,950만원). 이는 본건의 감정가(약 305만원/㎡)보다 현저히 낮은 수준이며, 특히 인수해야 할 임차인의 보증금(1억 8,500만원)보다도 훨씬 낮은 금액입니다. JSON 데이터 상의 '덕수빌리지' 거래가액(8,000만원)은 보증금으로 해석될 여지도 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 공주경찰서 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

혐오시설: 현재 확인된 정보상으로 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 1억 8,500만원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 총 취득 비용에 포함되어야 하는 부담입니다.

낮은 시장가 대비 높은 임차인 보증금: 분석된 시장가(약 1억원 내외)가 인수해야 할 보증금(1억 8,500만원)보다 현저히 낮습니다. 이로 인해 매수 시 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

건물 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 확인이 불가했습니다. 실제 내부 상태 및 구조는 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 상황을 고려하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

중복 사건: 중복 사건으로 인해 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 웅진동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1,500만원입니다. 그러나 1억 8,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험을 내포하고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 시장가치 추정액이 인수 보증금보다 현저히 낮아, 본건 취득 시 재정적 손실이 불가피할 것으로 판단됩니다. 따라서 본 건은 매우 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 산정한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

공주시 내 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

하지만, 높은 금액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담이 매우 크다는 점에서 투자 가치가 매우 제한적입니다.

본 건의 투자는 시세 차익보다는 총 취득 비용 관리 및 인수되는 보증금의 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 데이터 및 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사 면적(70.38㎡)의 시장가치는 약 1억원 내외로 추정됩니다. (참고: 삼손빌라 84.81㎡ 기준 단위면적당 약 141만원/㎡ 적용 시)

인수 보증금:

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8,500만원을 매수인이 인수해야 합니다.

입찰가 산정:

총 예상 취득 비용은 입찰가 + 인수 보증금으로 산정됩니다.

본 건의 경우, 추정 시장가치(약 1억원)가 인수 보증금(1억 8,500만원)보다 낮으므로, 입찰가를 0원으로 하더라도 총 취득 비용은 최소 1억 8,500만원이 됩니다. 이는 시세 대비 손실이 발생하는 구조입니다.

감정가(2억 1,500만원)를 총 취득 비용의 상한선으로 가정할 경우, 이론적인 최대 입찰가는 다음과 같습니다.

최대 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 = 215,000,000원 - 185,000,000원 = 30,000,000원.

권고 입찰가:

본 건은 인수되는 보증금이 물건의 시세 및 감정가 대비 매우 높아, 투자를 통한 수익 창출이 어렵고 상당한 재정적 위험을 수반합니다. 따라서 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점을 고려하여, 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

이 경우 총 취득 비용은 최소 1억 9,500만원에서 최대 2억 500만원이 될 수 있으며, 이는 본건의 시장 가치보다 높을 수 있습니다.

본건 투자는 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되는 금액 및 향후 매각 가능성 등에 대한 철저한 추가 분석 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.