나이스옥션 법원경매 성남 2025타경336 [1] 경기도 광주시 탄벌동 769 벽산블루밍1단지 103동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동에 소재하고, ""벌원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로
보통시 됨.

교통상황

본건 단지로 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바 교통
상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중
제15층 제1502호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "" 내부구조도 등""를 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 통해 외부도로와 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장지3_지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과
에 별도확인요), 중로1류(폭 20~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경
보존지역(허용기준구역(5구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
철도보호지구, 특별대책지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건 토지는 2023년 7월 4일자로 장지동 756번지에서 탄벌동 769번지로
행정관할구역이 변경되었으니 참고하시기 바람.(후첨""토지대장""참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경336 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

4. 1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경기도 광주시 탄벌동 769 벽산블루밍1단지 103동 15층1502호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제15층 제1502호

5. 1.3. 면적 정보

토지면적: 92.25㎡ (약 27.91평)

토지지분: 92.25㎡ (약 27.91평)

건물면적 (분양면적): 168.85㎡ (약 51.11평)

건물면적 (전용면적): 168.85㎡ (약 51.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

6. 1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 730,000,000원

특이사항: 유동화물건

7.2. 입지조건

8.

9. 2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 탄벌동에 소재하며, "벌원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

10. 2.2. 교통상황

본 건 단지로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통 상황은 대체로 보통시됩니다.

11. 2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역(장지3_지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도 확인요)

* 중로1류(폭 20~25m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역(허용기준구역(5구역))

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 철도보호지구

* 특별대책지역

12.3. 권리분석

13.

14. 3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 12월 08일 접수된 우리은행 근저당(을3)입니다.

15. 3.2. 기타 권리사항

* 갑11: 삼전주택건설주식회사 소유권이전10번신탁등기말소 (2015-12-08)

* 갑12: 한영순 소유권이전 (2015-12-08)

* 을5: 하나은행 근저당 (2021-12-06, 말소)

* 갑13: 서울보증보험주식회사 가압류 (2024-11-06, 말소)

* 갑14: 우리은행 가압류 (2024-11-14, 말소)

* 갑15: 하나은행 임의경매 (2025-01-24) - 본 건 경매 개시 결정 등기

* 갑16: 중소기업은행 가압류 (2025-02-10, 말소)

* 갑17: 서울보증보험 가압류 (2025-03-04, 말소)

등기부채권 총액: 1,168,419,053원

16. 3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

17. 3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없음.

18.4. 상권분석

19.

20. 4.1. 주변 시세 (매매)

본 건과 동일한 면적(168.85㎡)인 103동 20층의 경우, 2026년 7월 15일 960,000,000원에 실거래가 있었습니다. 이는 본 건의 감정가 730,000,000원 대비 약 31.5% 높은 가격입니다. 최근 실거래가 기준, 동일 면적(168.85㎡)당 가격은 약 5,685,000원 수준입니다. 감정평가액 기준, 동일 면적(168.85㎡)당 가격은 약 4,323,000원 수준입니다. 주변의 다른 면적(84.98㎡)의 경우 2026년 4월 10일 350,000,000원, 98.17㎡의 경우 2026년 7월 10일 480,000,000원에 거래되었습니다.

21. 4.2. 주변 시세 (전월세)

최근 전월세 거래 정보에 따르면, 84.87㎡ ~ 84.98㎡ 면적의 경우 2026년 1월 ~ 5월 사이 보증금 29,000,000원 ~ 30,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본 건의 대형 평수와는 직접적인 비교가 어렵지만, 지역 내 주택 임대 수요가 꾸준함을 시사합니다.

22.5. 생활정보

23.

24. 5.1. 단지 정보

* 아파트명: 벽산블루밍1, 2단지

* 준공 연도: 2011년

* 총 동수: 13개동

* 총 세대수: 716세대

* 최고층: 20층

* 총 주차대수: 611대

25. 5.2. 편의 및 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 지하 전기차 충전기 6대

* 주변: 벌원초등학교, 근린생활시설, 공원 등

26.6. 잠재적 리스크

27.

28. 6.1. 유동화물건 특이사항

본 건은 유동화물건으로, 채권 금융기관의 추가적인 조치나 복잡한 권리 관계가 수반될 가능성이 있습니다.

29. 6.2. 토지이용계획상의 제약

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다수의 법적 제약사항이 존재하여 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

30. 6.3. 주변 환경

주변에 대규모 공영차고지가 위치하고 있어 소음, 교통량 증가 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

31.7. 종합 의견

32.

33. 본 건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 벽산블루밍1단지 내 대형 평수 아파트로, 비교적 최근에 동일 면적 매물이 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 내 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화물건으로서의 특수성과 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 또한, 주변 공영차고지 위치로 인한 환경적 영향을 감안해야 합니다.

34.8. 투자 포인트

35.

36. * 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 동일 면적, 고층 매물이 최근 9.6억원에 거래되었으나, 본 건의 감정가는 7.3억원으로 상당한 가격 괴리가 존재합니다.

* 대형 평형 희소성: 168.85㎡(약 51평)의 대형 평수는 수요 대비 공급이 제한적일 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 벌원초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 선호도가 높으며, 주변 상업 시설 및 교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 인수되는 임차보증금 없음: 임차인 관련 부담이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 단순합니다.

37.9. 예상 입찰가

38.

39. 본 건의 최근 실거래가(960,000,000원)와 감정가(730,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 현실적인 시세는 9억 6천만원 내외로 판단됩니다. 본 건은 15층으로 최상층(20층)보다는 낮은 층이며, 유동화물건의 특수성과 시장 상황을 감안하여, 감정가 대비 약 16% ~ 20% 가량 높은 수준인 850,000,000원 ~ 880,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 의향자는 본 건의 명도 가능성, 실제 현장 조사 결과, 시장 동향 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.