나이스옥션 법원경매 진주 2025타경977 [2] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층402호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 건 중 4층 401호 외 5개호로서 (사용승인일 : 2017.01.09) 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 및 대리석 붙임 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 데코 타일 마감 등, 창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 1) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 2) : 가벽 설치로 일부 현황 '사무소'로 이용 중이며, 일부 공실로 조사됩니다. 기호 3) : 업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됩니다. 기호 4) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 5) : 업무시설이며, 현황 '공실' 로 조사됩니다. 기호 6) : 가벽 설치 되어 있으며 현황 '사무소'로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14),지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발 예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기 바랍니다

물건 비고

-가벽 설치로 일부 현황'사무소'로 이용중이며, 일부 '공실'로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경977 (2)

물건종별: 업무시설

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층402호

감정가: 549,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

건물명: 센트럴타워

층수: 지상 4층

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

사용승인일: 2017년 1월 9일

토지면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

건물면적: 133.92㎡ (약 40.51평)

토지 지분: 28.4875㎡

건물 지분: 133.92㎡

용도: 업무시설 (내부 일부 '사무소' 이용, 일부 '공실')

건물은 총 9층 중 4층에 위치하며, 2017년에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업 및 업무지구의 환경을 갖추고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

대상 물건이 속한 충무공동은 경남 혁신도시 조성 일환으로 개발된 지역으로, 다수의 공공기관 및 기업이 입주해 있습니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

물건지 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발 예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2017년 1월 23일 접수된 문산농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 2,166,647,498원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 2,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2024년 3월 13일

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023년 2월 10일

대항력: 없음

3.3. 보증금 인수 여부

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 보증금 및 차임 등은 권리분석상 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

물건은 업무시설로, 내부에는 가벽 설치로 인해 일부는 '사무소'로 이용 중이며, 일부는 '공실' 상태로 조사되었습니다.

이러한 내부 분할 및 공실 현황은 향후 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

4.2. 상권 특성

진주혁신도시 내 업무지구에 위치하여 관련 업종의 사무실 수요가 존재합니다.

주변에 근린생활시설이 많아 직장인들을 위한 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

센트럴타워 내 다른 근린생활시설 물건도 경매로 진행된 사례가 있으며, 이는 해당 건물 내 부동산 가치 변동 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건 인근에는 한국토지주택공사를 비롯한 다수의 관공서 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

상업지역에 속해 있어 다양한 식당, 카페, 은행 등 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

검색 결과, 인근에 생활폐기물 소각장이나 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 및 이용

내부에는 가벽이 설치되어 있어 실제 이용 공간에 대한 확인이 필요합니다.

일부 공실이 존재하여 향후 임대 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.2. 담보 관련 사항

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 채권 총액이 높은 편입니다.

하지만 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없습니다.

7. 종합 의견

경상남도 진주시 충무공동에 위치한 센트럴타워 내 업무시설 물건입니다.

2017년에 사용승인된 신축급 건물로, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

진주혁신도시라는 입지적 강점과 주변 상권의 발달로 인해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없으므로, 낙찰 후 명도만 원활히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

* 진주혁신도시 입지: 지역 내 주요 기관 및 기업 입주로 인한 꾸준한 업무 공간 수요.

* 편리한 교통 및 주변 인프라: 왕복 2차선 도로 인접 및 다양한 편의시설 이용 가능.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 549,000,000원으로 책정되었습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 낙찰 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

센트럴타워 내 다른 근린생활시설 물건이 감정가의 20% 수준에서 낙찰된 사례가 있는 점을 감안할 때, 현재 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본 물건에 대한 추가적인 시세 조사 및 수익성 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.