나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453 5층502호 (덕영대로1049번길 10-14)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축물 현황:

사용승인일: 2020년 9월 18일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

총 층수: 5층

전용면적: 62.39㎡ (약 18.87평)

대지권 면적: 37.62㎡ (약 11.38평) - 토지/건물 일괄 매각

감정가: 348,000,000원

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

교통: 본건이 소재하는 건물의 1층까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 덕성산업주식회사, 2020.09.28 접수, 1,680,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2 주택임차권, 갑1~갑5 가압류 등)는 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 박경현

* 보증금: 185,000,000원

* 전입일자: 2020-10-07

* 확정일자: 2020-10-13

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박경현은 대항력이 없으며, 보증금 185,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 인근에 근린생활시설, 학교(세류중학교), 공원 등이 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성: 차량 진출입이 가능하며 대중교통 이용 또한 불편하지 않아 전반적인 접근성은 보통으로 평가됩니다.

시세 동향:

* 비교 대상 1 (심우, 연립, 1981년식, 40.13㎡): 2026년 7월 120,000,000원 ~ 129,500,000원 거래 (약 1,000만원/평)

* 비교 대상 2 (더스테이세류, 다세대, 2022년식, 54.11㎡): 2026년 7월 260,000,000원 거래 (약 1,580만원/평)

* 본건 (도시형생활주택, 2020년식, 62.39㎡): 감정가 348,000,000원 (약 1,842만원/평)

분석: 본건은 2020년 준공된 신축급 건물로, 2022년식 "더스테이세류"와 비슷한 연식입니다. "더스테이세류"의 최근 매매가(약 1,580만원/평) 대비 본건의 감정가는 평당 약 1,842만원으로 다소 높게 평가되었으나, 신축 연식과 건물 상태를 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 1981년식 "심우" 연립주택과는 시세 차이가 상당합니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(단지형다세대주택, 10세대)으로 현재 주거용으로 이용 중입니다.

난방: 개별난방 방식이며 도시가스를 사용합니다.

편의 시설: 인근에 학교, 공원, 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

기타:

* 건물 1층은 주차장으로 사용되며, 장애인 및 경차 주차를 포함하여 총 10대 주차가 가능합니다.

* 발코니는 확장형으로 조사 및 탐문되었으며, 실외기 및 차양이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등 다양한 도시계획법상의 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 규제 사항이 존재하므로 계약 전 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

공부상 차이:

* 건물 구조 표기 일부 불일치: 등기사항전부증명서상 전유부분 건물 내역에 일부 호수의 구조 표기가 상이하게 기재되어 있습니다.

* 이용 현황 차이: 건축물현황도상 1층 계단 밑과 옥탑 1층 일부에 물탱크가 설치된 것으로 표시되어 있으나, 실제로는 물탱크가 없고 창고로 이용 중입니다.

임대 내역 미확인: 현재 임대 중인 것으로 탐문되나 정확한 임대 내역은 파악되지 않았습니다. 이는 향후 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

발코니 확장: 발코니가 확장된 것으로 조사 및 탐문되었으며, 이에 대한 건축물대장과의 일치 여부 및 추후 활용 계획을 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하여 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 주변은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖춰진 지역입니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항, 공부상 차이, 그리고 임대 내역 미확인 등은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공되어 비교적 최신 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

권리 관계 명확: 인수되는 권리나 보증금이 전혀 없어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

생활 편의성: 주거, 상업, 교육 시설이 인접해 있어 생활하기에 편리한 환경입니다.

향후 발전 가능성: 수원시 권선구 지역의 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 348,000,000원

주변 시세 분석:

* 2022년식 "더스테이세류"(54.11㎡)가 260,000,000원(약 1,580만원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 2020년식인 본건의 감정가 348,000,000원(약 1,842만원/평)은 시세와 유사하거나 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

낙찰가 산정:

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전성이 높습니다.

* 감정가는 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 경쟁 입찰 상황, 물건의 실제 상태, 향후 임대 또는 매매 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 제시된 정보만을 토대로 보수적으로 접근한다면 325,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (본 가격대는 예시이며, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정해야 합니다.)

* 주변에 명확한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.