나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [2] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층303호 (부산광역시 남구 수영로 276-1)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물

사용승인일: 2013년 03월 18일

용도: 오피스텔 (주거용 이용 중, 건축물대장상 주요 용도: 업무시설)

토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

건물면적 (전용면적): 26.86㎡ (약 8.12평)

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치

주변 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함

도로: 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함

3. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2016년 07월 14일 접수된 전포3동새마을금고 근저당 311,308,800원 (을6)

* 이후 접수된 모든 권리는 말소될 예정임.

* 집합건물 등기부채권 총액: 401,308,800원

임차인 현황:

* 임차인: 주현숙

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 23일

* 확정일자: 2020년 06월 09일

* 배당신고일자: 2025년 08월 01일

* 대항력: 없음 (전입일자가 확정일자보다 늦음)

* 비고:

* 임차인: 최도연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 05월 22일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 없는 임차인이므로 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금/차임 미상으로 인한 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

특이사항: 공동담보 물건

4. 상권분석

본건은 부산 남구 대연동의 경성대학교 인근 상업지역에 위치함.

인근에는 오피스텔, 아파트, 주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역임.

주요 수요층으로는 대학생, 직장인, 인근 거주민 등으로 예상됨.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 2호선 대연역 도보 이용 가능 거리로 우수한 대중교통 접근성을 자랑함. 다수의 버스 노선 운행으로 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능.

편의시설: 인근에 다수의 상가 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 높음.

교육환경: 경성대학교가 인접해 있으며, 은하유치원, 경성대학교가 있어 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

이용 현황과 공부상 용도 불일치: 본건은 주거용으로 이용 중이나, 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'임. 이에 따라 불법 건축물로 간주될 경우 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으므로, 사전에 건축물대장 및 현황 조사를 통해 정확한 용도 확인이 필요함.

임차인 관련: 임차인 최도연의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 관계 및 추가적인 권리 설정 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함. 대항력이 없다고 판단되나, 미확인된 채무나 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 현황 및 결과에 따라 추가적인 변동사항이 발생할 수 있음.

토지이용계획: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 건물 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

부산 남구 대연동 경성대학교 인근에 위치한 역세권 오피스텔 물건임.

교통, 생활 편의시설 접근성 등 입지 조건이 우수하며, 주변 상권도 활성화되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정이므로 비교적 명확함.

임차인들이 대항력을 갖추고 있지 않아 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 임차인 최도연의 정보 미비에 대한 추가 확인이 필요함.

건축물대장상 용도와 실제 주거용 이용 현황의 차이는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 소명 및 확인 절차가 필요함.

8. 투자 포인트

경성대학교 및 대연역 역세권이라는 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출 기대.

2013년 준공 건물로 비교적 신축에 속하며, 내부 상태에 따라 즉시 임대 또는 실거주 가능.

감정가 대비 저렴하게 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 동시 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 상세한 시세 정보 및 유사 물건의 최근 거래가, 임대료 수준 등에 대한 구체적인 자료가 부족하여 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 주변 시세, 임대 현황, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 등을 철저히 조사하여 본인의 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.