나이스옥션 법원경매 진주 2025타경977 [6] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층406호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 건 중 4층 401호 외 5개호로서 (사용승인일 : 2017.01.09) 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 및 대리석 붙임 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 데코 타일 마감 등, 창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 1) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 2) : 가벽 설치로 일부 현황 '사무소'로 이용 중이며, 일부 공실로 조사됩니다. 기호 3) : 업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됩니다. 기호 4) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 5) : 업무시설이며, 현황 '공실' 로 조사됩니다. 기호 6) : 가벽 설치 되어 있으며 현황 '사무소'로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14),지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발 예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기 바랍니다

물건 비고

-가벽 설치로 일부 현황'사무소'로 이용 중인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경977 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주문산농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층406호

건물명: 센트럴타워

토지 면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

건물 면적: 111.15㎡ (약 33.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2017년 1월 9일

건물 용도: 업무시설 (건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

물건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류 (폭 20m ~ 25m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 혁신도시개발 예정지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 1월 23일자 문산농업협동조합 근저당 (2,080,000,000원)

현재 등기부채권 총액: 2,166,647,498원 (근저당, 임의경매, 가압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

* 박미경: 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원, 대항력 없음.

* 석재승: 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원, 전입 2019.07.05, 대항력 없음.

* 유퍼스트보험마케팅주식회사진주혁신지사: 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원, 대항력 없음.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

진주시 충무공동 혁신도시 내에 위치하며, 한국토지주택공사(LH) 등 다수의 공공기관 및 관련 상업, 업무시설이 밀집한 지역입니다.

혁신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

대상 물건은 업무시설로 이용 중이며, 가벽 설치로 일부 '사무소'로 이용 중이고 일부 공실 상태로 조사됩니다. (본건 406호의 이용 현황에 해당)

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

상업지역 내 위치하여 은행, 식당, 병원 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변 지역 검색 결과, 명확하게 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

5.2. 교통 및 접근성

남서측 왕복 2차선 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

6.2. 물건 상태

가벽 설치로 인한 내부 구조 변경 및 활용도 변화, 그리고 일부 공실 발생 가능성이 있습니다.

장기적인 공실 발생 시 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 지역 리스크

혁신도시 내 경쟁 상가 및 오피스 물건 증가에 따른 공실 및 임대료 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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진주시 충무공동 혁신도시 내 업무시설로, 주요 공공기관 및 상업시설이 인접하여 입지적 장점이 있습니다.

2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서의 분쟁 소지가 낮을 것으로 판단됩니다.

내부 가벽 설치로 인한 공간 활용의 유연성은 있으나, 일부 공실 발생 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 혁신도시 핵심 입지

한국토지주택공사 등 주요 공공기관이 인근에 밀집해 있어 안정적인 업무시설 수요가 기대됩니다.

8.2. 현대적인 건물 상태

2017년 준공으로 비교적 최신 건축물이며, 관리 상태에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.3. 용이한 명도 진행

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 거의 없을 것으로 예상됩니다.

8.4. 지속적인 지역 발전 가능성

혁신도시 개발이 완료되고 추가 개발이 이루어짐에 따라 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

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현재 감정평가액: 456,000,000원

본 건은 인수되는 보증금이 없는 임차인이 존재하므로, 낙찰가의 결정은 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 권리분석과 철저한 현장 조사를 통해 투자 가치를 산정하여 입찰에 임하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.