나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51781 [2] 전라남도 무안군 망운면 피서리 576-132 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 망운면 피서리 소재 '무안국제공항' 북서측 인근에 위치함. 본건 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 815번 국도를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 평탄한 사다리형 토지로 전으로 이용 중임. 본건 기호(2)는 평탄한 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 북측으로 노폭 약 3미터 포장도로와 접함 본건 기호(2)는 북측 및 남동측으로 노폭 약 3미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역(2024-08-13), 농림지역(2020-06-30), 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 전이표면구역(2022-12-13)(전이표면)<공항시설법>, 농업보호구역<농지법> 기호(2): 계획관리지역(2024-08-13), 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 전이표면구역(2022-12-13)(전이표면)<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-1)은 시멘브럭크조 스레이트지붕 1층 건으로 (사용승인일:1967.05.20) 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 바닥 : 장판깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 3-1) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 3-1) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

기호 3-1)은 공부상 '스레이트지붕'이나, 현황 '강판지붕'임. 기호 3-2), 3-3)은 기준시점 현재 지붕 및 벽체 등의 철거 및 파손 등으로 인하여 확인이 불가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
목록3: 공부상 '스레이트지붕'이나 현황상'강판지붕'임. 부속건물(축사 및 창고)은 지붕 및 벽체가 멸실되어 확인불가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51781 (2)

소재지: 전라남도 무안군 망운면 피서리 576-132

용도: 단독주택

감정가: 50,808,800원

토지면적: 634.00㎡ (약 191.78평)

건물면적: 153.70㎡ (약 46.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 망운면 피서리 소재 '무안국제공항' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재하고 있습니다.

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 동측으로 815번 국도를 통해 타 지역으로의 접근성이 좋습니다.

인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 3미터 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호(1)은 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 전이표면구역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

본건 토지 기호(2)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 전이표면구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 공항 관련 구역(수평표면구역, 장애물제한표면구역, 전이표면구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 공항시설법의 영향을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 엠메이드대부유한회사의 강제경매 개시결정입니다. 이 경매개시결정을 기준으로 선순위 권리 외 등기부상 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

대항력 있는 임차인 '이찬종'이 존재합니다.

* 임차인 현황

임차인: 이 찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-12

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

등기부상 요약

토지 등기부에는 소유권 이전, 협의분할에 의한 상속, 사해행위 취소 등의 내용이 기록되어 있으며, 최종적으로 엠메이드대부유한회사의 강제경매로 말소기준권리가 설정되었습니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 소유권 일부 이전, 그리고 엠메이드대부유한회사의 강제경매로 말소기준권리가 설정되었습니다.

전체적으로 권리관계는 강제경매를 통해 정리될 가능성이 높으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경입니다. 무안국제공항이 인근에 위치하고 있어 교통 및 물류 접근성이 있다는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

망운면 소재지에 기본적인 행정 및 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업시설은 제한적입니다. 무안국제공항 인근 지역의 개발 및 확장 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 군공항 이전 후보지로 논의되면서 주민들의 다양한 의견이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인의 권리관계를 명확히 파악하고 명도 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

건물 노후화

건물 사용승인일이 1967년 5월 20일로, 건물이 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 내부 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

부속건물 멸실

목록 3에 따르면 부속건물(축사 및 창고)의 지붕 및 벽체가 멸실되어 확인이 불가합니다. 이는 별도의 철거 또는 복구 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

공부와의 차이

건물의 지붕이 공부상 '스레이트지붕'이나 현황은 '강판지붕'으로, 공부상 내용과 실제 현황이 다릅니다.

공항 관련 구역 제한

토지 이용계획상 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 전이표면구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위 시 공항시설법에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 망운면 피서리에 위치한 단독주택으로, 무안국제공항 인근에 자리 잡고 있습니다. 토지 면적이 넓고 일괄매각 대상이라는 점은 긍정적이나, 1967년 사용승인된 노후 건물, 멸실된 부속건물, 공부상과 현황의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 특히 공항 관련 구역 지정으로 인해 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적

634. 00㎡(약 191.78평)의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

무안국제공항 인근 입지

무안국제공항과의 근접성은 교통 및 물류 접근성을 높여 잠재적 가치를 부여합니다.

농림지역, 계획관리지역 혼합

토지 이용계획상 농림지역과 계획관리지역이 혼합되어 있어, 특정 조건 하에 농업 및 개발 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 50,808,800원입니다. 제시된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이며, 이는 입찰가 산정에 부담이 적은 요인입니다. 그러나 건물의 노후화, 부속건물의 멸실, 지붕 재질의 공부상-현황 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례에 대한 구체적인 데이터(JSON 분석 요청 내용)가 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 심층적인 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

감정가 50,808,800원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 고려하여 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 대략 35,566,000원에서 43,187,000원 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 권리 관계, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.