나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21099 [2] 전북특별자치도 군산시 내흥동 145-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일단의 본건 토지는 전북특별자치도 군산시 내흥동 소재 ""군산역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 군산시 외곽 근교 농경 및 자연부락지대입니다.

교통상황

본건 서측 인근에 군산시 주요간선도로인 ""금강로""가 지나고, 근거리에 ""군산역""이 소재하여 제 지역으로 접근성 무난하며, 간선도로에서 본건까지는 소폭의 마을길을 이용하여 접근합니다.

형태 및 이용상태

인근지와 대체로 등고평탄한 지역에 소재하는 부정형 형상의 토지들로, 기호2,3)은 상업용건부지, 기호1,4)는 전(일부 수목식재), 기호6)은 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

일단의 본건토지 남서측과 동측으로 폭 약4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3,6)은 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호4)는 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 5-가)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로
- 외벽: 싸이딩판넬 등 마감,
- 내벽: 인테리어 등 마감,
- 창호: 샤시창입니다.

건물 5-나)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로
- 벽체: 싸이딩판넬 마감,
- 창호: 샤시창입니다.

이용상태

건물 5-가)는 일반음식점(평가시점 현재 공실), 5-나)는 관리실입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생시설, 보일러시설 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 ㄱ~ㅅ)이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물에 대하여 2008.01.09기준 경량철골조 일반음식점 34.44㎡, 강파이프조 휴게실 37.92㎡, 경량철골조 주택 9.6㎡에 대하여 ""위반건축물"" 표시되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 지상에 소재하는 이전이 가능하다고 판단되는 냉동설비, 컨테이너 및 비닐하우스는 매각에서 제외
3. 목록 5 일반건축물대장에서는 2008.01.09. 경량철골조 일반음식점 34.44㎡,강파이프조 휴게실 37.92㎡, 경량철골조 주택 9.6㎡에 대하여 '위반건축물'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21099 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 내흥동 145-12

* 용도: 근린시설

* 감정가: 793,086,120원

* 토지면적: 3253.00㎡ (약 984.04평)

* 토지지분: 3253㎡ (약 984.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 209.09㎡ (약 63.25평)

* 건물지분: 209.09㎡ (약 63.25평)

* 건물 제시외면적: 90.22㎡ (약 27.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 채OO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건 토지는 전북특별자치도 군산시 내흥동 소재 "군산역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 군산시 외곽 근교의 농경지 및 자연부락지대입니다.

* 교통상황: 본건 서측 인근에 군산시 주요 간선도로인 "금강로"가 지나고, 근거리에 "군산역"이 소재하여 지역 접근성이 무난합니다. 간선도로에서 본건까지는 소폭의 마을길을 이용하여 접근합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남서측과 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당하며, 일부 필지는 준보전산지 및 건축법상 도로로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 31일자 채공석 명의의 근저당권 (을19)입니다.

* 등기사항 요약:

* 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

* 등기부채권 총액: 1,364,501,081원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김순미

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2011-10-14

* 대항력: 있음

* 임차인: 김현미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2008-03-13

* 대항력: 있음

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 채종권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2006-06-08

* 대항력: 있음

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 김원호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 김혜정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 양인경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 유한회사선우시티유선우

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보에 따른 합계이며, 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물은 포함됩니다.

* 지상에 소재하는 이전 가능한 냉동설비, 컨테이너, 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

* 건물 일부(일반음식점, 휴게실, 주택)는 2008년 1월 9일 기준으로 '위반건축물'로 표시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 군산시 외곽의 농경지 및 자연부락이 형성된 지역으로, 군산역과 인접해 있어 기본적인 접근성은 양호한 편입니다.

* 이용상태: 토지는 일부 상업용건부지, 전(수목 식재 포함), 도로로 이용 중입니다.

* 건물 용도: 현재 건물은 일반음식점(공실)과 관리실로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 군산역이 근거리에 위치하여 교통 이용이 편리합니다. 주변 지역은 농경지 및 자연부락 위주로 형성되어 있어 주거 환경으로는 조용하지만, 상업 시설이나 편의시설은 많지 않을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김순미, 김현미, 채종권이 대항력을 가지고 있습니다. 특히 김현미, 채종권은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 명도 시 보증금 인수 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건물 중 일부(일반음식점, 휴게실, 주택)에 위반건축물 표기가 있어, 추후 건축 관련 법규 위반 사항에 대한 시정 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 매각 대상에서 제외되는 제시외 물건(이전 가능 설비)이 있어, 인수 후 활용 계획 시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산역 인근에 위치한 근린시설로, 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 경매 진행으로 인해 모두 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김순미, 김현미, 채종권)이 존재하며, 특히 김현미, 채종권의 경우 보증금/차임이 0원으로 표기되어 있어 실제 인수 금액이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 건물 일부에 위반건축물 표기가 있다는 점은 향후 건축법 관련 이슈를 야기할 수 있습니다.

주변 환경이 농경지 및 자연부락 위주인 점을 고려할 때, 투자자는 지역 개발 계획 및 본 물건의 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 군산역 인근의 입지로 향후 교통망 확충 또는 지역 개발 시 수혜 기대 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 신축, 증축 또는 용도 변경 등 다양한 개발 잠재력을 제공합니다.

* 과거 상업 시설로 이용되었던 건물을 활용하여 재창업 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 793,086,120원

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준. 대항력 있는 임차인 김현미, 채종권의 보증금 0원 표기는 별도 확인 필요)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(김현미, 채종권)의 실제 보증금 인수 여부 및 명도 관련 비용

* 위반건축물에 대한 원상복구 비용 또는 이행강제금 부과 가능성

* 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성에 대한 실질적인 가치 평가

* 현장 조사 결과에 따른 건물 상태 및 활용 가능성 평가

본 물건은 대항력 있는 임차인 및 위반건축물 등의 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 5억 5천만 원 ~ 6억 3천만 원 범위)에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리관계 명확화 이후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.