나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [9] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층209호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (9)

1.2. 소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층209호

1.3. 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

1.4. 감정가: 169,000,000원

1.5. 건물면적: 30.52㎡ (약 9.2평)

1.6. 토지면적: 22.50㎡ (약 6.8평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 수지신용협동조합 (수OOO)

1.10. 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변환경: 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로, "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 인접해 있습니다.

2.3. 교통: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.4. 도로: 북서측으로 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2022년 02월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(채권금액 3,600,000,000원)입니다.

3.2. 낙찰 시 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑3 임의경매, 갑4 압류 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서 상 지상권 개요 없음).

3.4. 임차인현황:

3.4. 1.임차인: 이

3.4. 2.보증금: 140,000,000원

3.4. 3.차임: 0원

3.4. 4.전입일자: 2024-06-27

3.4. 5.확정일자: 2024-05-17

3.4. 6.배당신고일자: 2024-12-02

3.4. 7.대항력: 없음

3.4. 8.비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액: 3,600,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변상권: 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변시설: 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등 공공 및 교육시설이 인접하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 인근 근린생활시설 및 진안동행정복지센터를 통해 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설: 진안초등학교와 진안중학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거환경: 단독주택 및 다세대주택과 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.4. 건물구조및설비: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 도시형생활주택(단지내 연립주택)으로 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.5. 이용상태: 본 건(209호)의 정확한 내부 이용 상태는 호실별로 상이할 수 있으나, 유사 호실의 경우 방 1~3개, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성되어 있습니다.

5.6. 주변임대현황: 해당 건물은 전 호실이 임대 중인 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사시설관련지역: 본 건은 비행안전제2구역(전술)에 포함되며, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 속해 있어 군사 작전 활동 및 소음 관련 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되는 구역에 해당합니다.

6.3. 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로, 관련 개발 제한 규제가 적용될 수 있습니다.

6.4. 유동화물건: 본 건은 유동화물건으로, 자산 포트폴리오의 일부일 가능성이 있어 매각 절차나 향후 관리에 특별한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.5. 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례(1986년식 연립주택 52.38㎡ 10,500만원, 2014년식 다세대주택 47.59㎡ 17,500만원, 1991년식 다세대주택 35.76㎡ 9,100만원)와 비교했을 때, 본 건의 감정가 169,000,000원(건물 면적 30.52㎡ 기준 평당 약 1,837만원)은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합의견

본 건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택(도시형생활주택)으로, 입지조건 및 주변 생활 인프라는 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 군사시설 관련 지역에 포함되어 소음 및 관련 규제 사항을 충분히 인지해야 합니다. 또한, 제공된 최근 매매 사례들과 비교 시 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 결정에 있어 신중한 검토가 요구됩니다. 건물 전체가 임대 중이라는 점은 임대 수익 창출 가능성을 시사하지만, 공실 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 안전한 권리분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 주거 편의시설: 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 개발 가능성: 성장관리권역에 포함되어 향후 지역 발전 잠재력을 지닙니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 169,000,000원입니다. 제공된 주변 유사 물건의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 건물 면적(약 9.2평) 기준으로 평당 시세는 약 800만원에서 1,200만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 환산된 적정 시세는 약 7,360만원에서 11,040만원 범위로 예상됩니다.

특히, 2014년식 다세대주택이 평당 약 1,215만원에 거래된 사례를 감안할 때, 본 건의 평당 감정가(약 1,837만원)는 상당히 높게 평가된 것으로 보입니다.

따라서, 현재 시장 상황과 유사 물건 거래 사례, 그리고 본 건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 110,000,000원 에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 보수적으로 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 면밀히 확인하고, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.