나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [13] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (13)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층304호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

토지면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

감정가: 174,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 수지신용협동조합 (수OOO)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근

주변 환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역

주요 시설: "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 인근 위치

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 이용 보통)

1.2. 건물 및 토지 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 공동주택 (도시형생활주택, 단지내 연립주택)

외벽/내벽/창호: 석재(ALC) 마감, 벽지 및 타일 마감, 하이샷시 창호

내부 구성: (호수별 상이) 방3, 욕실2, 주방 및 거실 등 또는 방1, 욕실, 주방 및 거실 등

설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등

토지 형상: 부정형의 평지로서 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중

인접 도로: 북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로 접함

공부와의 차이: 없음

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 02월 25일 접수된 수지신용협동조합 근저당권 (채권액 3,600,000,000원)

경매개시결정: 2024년 10월 21일 접수된 수원지방법원 (2024타경94218) 임의경매 (채권액 3,099,617,457원)

기타 권리:

소유권보존, 1번 주식회사 하이안 종합건설 지분 전부 이전 (주식회사 포인트)

압류 (전주세무서장) - 매각으로 말소 예정

주택임차권 (정 ) - 매각으로 말소 예정 (보증금 150,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음 (지상권 관련 개요만 존재하나 상세 내용 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

등기부채권 총액: 3,750,000,000원

1.4. 상권 및 생활정보

주변 상권: 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역

생활 편의: "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등 생활 편의시설 인접

교통 편의: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 이용 보통)

이용상태: 본건은 현재 전 호실 임대 중으로 확인됨.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제1종일반주거지역

도로: 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접함

기타 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종, 제3종 구역, 성장관리권역

1.6. 잠재적 리스크

군사 시설 제한: 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 건축 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

전 호실 임대 중: 모든 세대가 임대 중으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.)

유동화/공동담보 물건: 채권이 유동화되고 공동 담보로 묶인 물건이므로, 일반 경매 물건보다 추가적인 검토 및 주의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 시세 분석 및 투자 포인트

주변 시세:

2026년 5월, 1986년식 연립주택(52.38㎡) 105,000,000원 거래

2026년 5월, 2014년식 다세대주택(47.59㎡) 175,000,000원 거래 (본건과 건축 연도 유사)

2026년 5월, 1991년식 다세대주택(35.76㎡) 91,000,000원 거래

본건 건물 면적(30.19㎡)과 유사한 2014년식 다세대주택(47.59㎡)의 실거래가(175,000,000원)를 고려할 때, 면적을 감안한 시세는 약 110,760,000원 수준으로 추정되나, 본건의 감정가(174,000,000원)는 이보다 높게 책정되어 최신 시장가를 반영한 것으로 보입니다.

투자 포인트:

권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다.

주거 인프라가 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

현대식 설비를 갖춘 건물로 즉시 활용이 가능합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택(연립주택)으로, 권리관계가 깨끗하고 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 군사 시설 관련 지역 제한 사항이 존재하나, 전반적으로 주거 가치가 높다고 판단됩니다. 모든 호실이 임대 중이나 대항력 있는 임차인은 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 174,000,000원

유사 물건 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 174,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.