나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [26] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층408호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 수원지방법원 2024타경94218 (26)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층408호

용도: 연립주택

감정가: 189,000,000원

토지 면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

건물 면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

인근에 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

북서측으로 폭 약 12미터 및 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역으로, 소로1류 및 중로3류에 접해 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음 대책구역 제2종 및 제3종 구역에 포함됩니다.

또한, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 임의 경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2022년 02월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(채권액 3,600,000,000원)입니다.

등기부등본 상 소유권보존 및 지분 이전 내역이 확인됩니다.

2022년 02월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(권리자: 한예빈, 보증금 60,000,000원, 전입일자 2024-07-08, 확정일자 2024-05-31)이 등기되었으나, 말소 대상입니다.

임차인 한예빈은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

수원지방법원의 임의경매개시결정(2024타경94218) 및 전주세무서장의 압류 등기 또한 말소 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권에 대한 개요 정보는 없습니다.

현재 모든 호실이 임대 중인 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보에 따르면, 본 물건과 인근 지역의 주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 1986년식 연립주택(대원B동, 52.38㎡)은 105,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 2,000,000원 수준입니다.

2026년 5월 거래된 2014년식 다세대주택(정림팰리스, 47.59㎡)은 175,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 3,677,000원 수준입니다.

2026년 5월 거래된 1991년식 다세대주택(삼익가,나동, 35.76㎡)은 91,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 2,545,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 189,000,000원이며, 건물 면적은 31.24㎡입니다. 이는 면적당 약 6,050,000원으로, 제공된 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로 평가되었습니다.

특히, 1986년식 연립주택 거래가(면적당 약 200만원)와 비교 시 감정가의 차이가 크게 나타납니다.

2014년식 다세대주택 거래가(면적당 약 367만원)를 기준으로 했을 때, 본 물건의 시장 가치는 약 114,520,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 집합건물 등기부 요약 상 2022년에 접수된 기록이 있어 신축 또는 리모델링이 완료된 건물일 가능성도 배제할 수 없으나, 제공된 실거래가 데이터로는 이를 뒷받침하기 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

인근에 행정복지센터, 초.중학교가 소재하여 행정 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

외벽은 석재(ALC) 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 비행안전구역 및 군용비행장 소음 대책구역에 포함되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 자산 유동화 과정에서의 특수성이 존재할 수 있습니다.

제공된 실거래가 데이터와 감정가 사이에 상당한 괴리가 있어, 낙찰 후 예상보다 낮은 시세로 인해 어려움을 겪을 수 있습니다.

현재 전 호실 임대 중으로, 공실 발생 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석 상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 제공된 최근 실거래가 데이터와 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

향후 시세 변동 및 부동산 시장 상황을 면밀히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

경기도 화성시의 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 용이하여 거주 편의성이 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리관계가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 189,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 분석 결과, 면적당 가격은 약 2,000,000원 ~ 3,677,000원 수준으로 나타났습니다.

이를 바탕으로 본 물건(31.24㎡)의 시세를 추정하면 약 62,500,000원 ~ 114,500,000원 범위로 분석됩니다.

감정가와 실거래가 시세 간 큰 격차를 고려할 때, 입찰 시 감정가를 기준으로 접근하기보다는 실거래가 시세를 기반으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 제안합니다.

이 가격대는 실거래가 추정 범위보다 높지만, 감정가보다는 현저히 낮으며, 부동산 시장의 변동성과 본 물건의 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 동향 파악 후 결정하는 것을 권장합니다.

10. 주변 시설 확인

현제 제공된 정보 내에서 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

보다 정확한 정보는 현장 방문 또는 상세 지도 검색을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.