나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경1616 (4) 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 수원시 권선구 세류동 453번지 (신주소: 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14)이며, 본건은 해당 건물 3층 301호입니다.

건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 2020년 2월 25일 신축 허가를 받아 2020년 9월 18일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다.

1.3. 물건 현황

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 351,000,000원입니다.

토지 면적은 39.57㎡ (약 11.97평)이며, 건물 면적은 65.63㎡ (약 19.85평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 소재하고 있어 주거 및 생활 편의시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당합니다.

북동측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 접하여 도로상태는 보통입니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지, 외국인 등 대상) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 김황중 (2020.09.28.)

* 근저당: 덕성산업주식회사 (1,680,000,000원, 2020.09.28. - 말소기준권리)

* 임의경매: 울진죽변수산업협동조합 (1,424,695,842원, 2025.09.03.)

* 가압류: 신한카드주식회사 (95,749,477원, 2025.09.03.)

* 가압류: 현대카드 (14,706,392원, 2025.10.15.)

* 가압류: 신한은행 (119,944,954원, 2025.10.23.)

* 주택임차권: 황윤정 (170,000,000원, 2025.11.04. - 말소 예정)

* 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (1,680,000,000원, 2025.11.28.)

전체 등기부채권 총액은 2,080,400,823원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황윤정

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-12

* 확정일자: 2023-12-13

* 배당신고일자: 2025-11-04

* 대항력: 없음

3.3. 인수 및 소멸 권리 분석

말소기준권리인 근저당(2020.09.28.)보다 늦은 모든 권리(임의경매, 가압류, 주택임차권, 근저당권부채권근질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(황윤정) 역시 말소 예정이므로, 임차인의 보증금 170,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

건물의 구조 표기 오류 등 공부와의 차이가 일부 발견되나, 이는 매각으로 소멸되는 권리와는 무관합니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건이 위치한 세류동 일대는 주거용 건물과 더불어 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 도시 인프라가 갖추어져 있습니다. 수원시 내에서도 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

건물 인근에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설은 인근 다른 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 세류중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 초등학교, 고등학교 등 교육시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보만으로는 본건 인근의 구체적인 의료시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 일반적인 도시 지역의 편의시설 수준을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 소음 등 항공기 운항으로 인한 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이 제한은 2025년 8월 26일까지로, 해당 시점 이후에는 해제될 가능성이 높습니다. (입찰 시점의 정확한 유효 여부 확인 필요)

6.2. 물리적 리스크

* 2020년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 건물 노후화 가능성은 고려해야 합니다.

* 건물 내부의 정확한 상태나 마감재의 노후 정도는 현장 확인이 필요합니다.

* 발코니 확장, 실외기 설치, 차양 설치 등 건축물현황도 상의 변동 사항은 실제 현황과 일치하는지 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 본건은 임대 중인 것으로 탐문되었으나, 임대 내역 등은 미상입니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 상태 및 공실 여부는 입찰 전 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 주변에 공장이 소재하고 있어, 해당 공장의 업종 및 운영 상태에 따라 생활 환경에 미치는 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년 준공의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리 관계가 매우 명확하여 인수할 권리나 보증금 부담이 없다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축에 속하며, 주변에 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 가치가 있습니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 토지이용 제한 사항과 실제 임대 현황 및 건물 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 수원시 내 주요 지역에 위치하여 주거 수요가 안정적입니다.

8.2. 기회

* 향후 지역 개발 및 교통망 개선 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실제 현황 파악을 통해 내부 수리 및 개선 시 상품성을 높여 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 유형 및 면적의 부동산 거래 사례를 분석합니다.

* '심우(342-0)' 연립주택 (1981년식, 40.13㎡): 2026년 7월 거래가가 12,000만원 ~ 12,950만원 수준입니다. 이 사례는 건축 연도가 오래되어 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* '더스테이세류' 다세대주택 (2022년식, 54.11㎡): 2026년 7월 거래가가 26,000만원입니다. 이 사례는 본건과 건축 연도가 유사하고 신축 건물이며, 면적은 본건보다 작습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 15,892,420원/평입니다.

본건은 65.63㎡(약 19.85평)이므로, '더스테이세류'의 평당 단가를 적용하면 약 315,466,887원 수준으로 추산할 수 있습니다.

감정가 351,000,000원은 2020년 준공 시점의 가격으로 추정되며, 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 최근 거래된 신축 다세대주택의 가격을 기준으로, 본건의 3층이라는 점과 실제 내부 상태, 임대 현황 등을 고려하여 시세 범위를 설정할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수할 권리가 없고 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다. 다만, 정확한 현장 조사와 임대 현황 확인이 필수적입니다.

최근 거래된 유사 신축 건물의 시세와 본건의 면적, 층수 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

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