나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [29] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (29)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층502호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지내 연립주택))

감정가: 172,000,000원

토지면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

건물면적: 31.39㎡ (약 9.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수지신용협동조합

특이사항: 유동화물건, 공동담보

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 지상 5층 중 5층

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

"진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등 공공시설 및 교육시설이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통 상황 면에서는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 조건은 북서측으로 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획으로는 제1종일반주거지역이며, 소로1류, 중로3류로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종 구역), 성장관리권역으로 해당됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 수지신용협동조합입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권입니다.

경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(함우상), 임의경매개시결정, 압류 등이 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

총 등기부채권액은 3,740,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 함

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 3월 30일

* 배당신고일자: 2024년 11월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 단독주택, 다세대주택과 함께 일부 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

인근에 공원, 학교, 행정복지센터 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상되며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

주변 환경으로는 "다람산공원"이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

교육 시설로는 진안초.중학교가 가까이 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

편의시설로는 진안동행정복지센터 등 관공서 이용이 편리합니다.

건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

본건이 속한 건물은 총 5층 높이의 공동주택(도시형생활주택, 연립주택) 단지 내에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 '전호실 임대중'으로 확인되었으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

군사 시설 관련 구역: 본건은 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종)에 포함되어 있습니다. 이로 인해 군용기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있으며, 향후 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

유동화물건 및 공동담보: 본건이 유동화되었거나 공동으로 담보 제공된 물건인 점은 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수 거래 절차가 수반될 수 있음을 의미합니다.

건물 관리: 연립주택 단지의 경우, 공용 부분 관리 주체 및 관리비 등에 대한 사전 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동의 주거 지역 내에 위치한 소형 연립주택입니다.

주변에 공원, 학교, 행정복지센터 등 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담 있는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 경매 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 군사 시설 관련 구역에 포함된 점과 유동화/공동담보 물건이라는 특수성은 향후 자산 가치 및 관리 측면에서 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 경매 낙찰 후 명도가 신속하게 진행될 가능성이 높습니다.

우수한 생활 인프라: 공원, 학교, 관공서 등 필수적인 생활 편의시설이 인접해 있어 실수요자 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

소형 평형: 30㎡대의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 실수요자 또는 소형 임대 물건으로서 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다.

최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적 및 유형의 매매 사례를 분석한 결과, 91,000,000원에서 175,000,000원 사이에 거래가 이루어졌습니다.

특히, 35.76㎡ 면적의 다세대 주택이 91,000,000원에 거래된 사례(면적당 약 254만원)를 고려할 때, 본건(31.39㎡)의 시장 가격은 약 7,100만원에서 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 2026년 5월의 다른 거래 사례 중 47.59㎡ 면적의 다세대 주택이 175,000,000원에 거래(면적당 약 367만원)된 점과, 본건 건물의 상태 및 입지, 그리고 경매 상황을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경쟁 상황을 감안하여 약 105,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.