나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [22] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 179,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1, 하이안 4층 404호

용도: 연립주택

토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

건물면적: 30.19㎡ (약 9.14평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상5층 공동주택 (도시형생활주택(단지내 연립주택))

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치함.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역임.

"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 인근에 소재함.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-08

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

1986년식 연립주택 (52.38㎡) 2026년 5월 4일 105,000,000원 (약 664만 원/평)

2014년식 다세대주택 (47.59㎡) 2026년 5월 12일 175,000,000원 (약 1,215만 원/평)

1991년식 다세대주택 (35.76㎡) 2026년 5월 5일 91,000,000원 (약 842만 원/평)

본건의 감정가는 179,000,000원 (약 1,958만 원/평)으로, 유사 면적의 최근 다세대 매매가(91,000,000원) 대비 높게 평가되었습니다. 이는 건물의 상태, 내부 마감, 또는 특정 조건에 따른 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

진안동행정복지센터, 진안초.중학교, 다람산공원 등 공공시설 이용이 편리함.

주변에 근린생활시설이 분포함.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물: 철근콘크리트구조, 석재(ALC) 외벽, 벽지 및 일부 타일 내벽, 하이샷시 창호.

내부 구조 (호수별 상이): 방3/욕실2, 방1/욕실, 방2/욕실 등.

설비: 위생/급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m) 접합, 중로3류(폭 12m-15m) 접합.

가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종/제3종 구역, 성장관리권역에 해당함.

6.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

예비 조사를 통해 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

안정적인 주거지역 내 위치.

주요 공공시설 및 학교 인접.

현재 전 호실 임대 중으로 즉시 임대 수익 기대 가능.

유동화 물건으로 권리 관계가 비교적 명확함 (인수되는 보증금 없음).

8. 종합 의견

본건은 화성시 진안동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호함.

현재 모든 호실이 임대 중으로 안정적인 현금 흐름 창출이 가능할 것으로 보임.

다만, 감정평가액 대비 유사 물건의 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 명도 및 재매각 시 가치 평가에 신중을 기해야 함.

다양한 토지 이용 제한사항이 존재하므로, 향후 개발이나 이용 계획 시 해당 규제를 충분히 검토해야 함.

9. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

최근 유사 면적 다세대 매매가: 91,000,000원 (35.76㎡)

인수 보증금: 0원

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

감정가 대비 시세 차이가 크므로, 시장가치에 근접한 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

유사 면적 (약 9.14평)의 주택임을 고려하여, 최근 거래된 91,000,000원의 거래가를 참고하되, 연식 및 주택 유형 차이를 감안하여 약간 상향된 금액으로 입찰가를 제시함.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.