나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [13] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (13)

* 물건종류: 오피스텔

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 4층403호

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 123,000,000원

2.2. 면적 정보

* 토지 면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

* 건물 전용 면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 건물 기본 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 하우스타 98-36

* 사용승인일: 2017년 03월 02일

* 총 층수: 지하 1층 ~ 지상 5층

* 해당 호수: 4층 403호

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 총 세대수: 22호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 신흥개발지대로 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역

* 본 건의 말소기준권리는 2017년 03월 06일 접수된 수협은행의 근저당 (을1, 1,392,000,000원)입니다.

* 소유권이전, 근저당, 주택임차권, 임의경매 등기 등이 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 기호13 (본건 403호) 임차인: 이유진

* 임차 보증금: 1차 95,000,000원, 2차 100,000,000원, 3차 105,000,000원. (최종 계약 기준)

* 점유 개시일: 2017년 03월 31일

* 확정일자: 2017년 03월 04일 (1차 계약 기준)

* 배당신고일자: 2025년 05월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)이 말소 예정으로, 본 건의 낙찰자는 임차인 이유진의 보증금 105,000,000원을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 기타 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

* 본 물건은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근 중일초등학교가 소재하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 개발 계획

* 현재 제공된 정보로는 구체적인 주변 개발 계획 정보가 없어 추가 조사가 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설 및 공원이 있어 주거 및 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

6.2. 교육시설

* 중일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6.3. 기타

* 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 도시가스 개별난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 관련 리스크

* 본 건 외 다수의 임차인이 거주 중이며, 일부 임차인의 계약 내역 및 보증금 증액 이력이 복잡하게 기재되어 있습니다.

* 본건 403호 임차인 이유진은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으나, 배당신고일자 및 최종 보증금 액수(105,000,000원)를 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.

* 일부 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 해당 임차인과의 협의 또는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (제공된 정보상으로는 모든 임차인의 보증금/차임 정보가 명확하게 기재되어 있어 해당 사항은 적으나, '임대관계 미상' 문구 존재로 인한 잠재적 불확실성은 존재합니다.)

7.2. 건물 노후도 및 관리 상태

* 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 건물 관리 상태 및 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.

7.3. 주변 혐오시설

* 외부 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

* 본 건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 오피스텔로, 주변 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 이상으로 평가됩니다.

* 감정가는 1억 2,300만원이며, 전용면적은 약 8.36평입니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 특히 본 건 403호 임차인 이유진은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 0원)

* 따라서, 권리상 특별한 인수 사항 없이 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 비교적 최근 준공된 신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 중일초등학교 인근으로 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 현재 감정가 1억 2,300만원 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익 기대가 가능합니다. (정확한 시세 조사를 통한 낙찰가 산정 필요)

10. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 현 시세 및 입찰 경쟁률을 고려하여 산정해야 합니다.

* 제공된 감정가는 123,000,000원이며, 인수 보증금이 0원이므로 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 현 시세 조사를 통해 인근 유사 오피스텔의 매매가 및 실거래가를 파악하여, 최소 5% ~ 15% 범위 내에서 낙찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 수준 (123,000,000원) 또는 소폭 상회하는 금액 (약 125,000,000원 ~ 130,000,000원)

* 적극적 접근 시: 주변 시세 및 투자 수익률 분석을 통해 (약 135,000,000원 ~ 145,000,000원) 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최종 결정은 현장 답사 및 철저한 시세 조사를 기반으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.