나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50474 [3] 전라남도 완도군 신지면 신리 516 센텀펜트하우스 101동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 '신리마을' 북서측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(제101동) 내 제101호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 일부 치장벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등

이용상태

소매점(편의점 및 세탁실)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 시스템 냉방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비,
옥외주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로서 연립주택 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 아스콘포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 해남지원 2025타경50474 (3)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 신리 516 센텀펜트하우스 101동 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 204,000,000원

채권자: 완OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 114.26㎡ (약 34.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.33㎡ (약 30.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.4. 특이사항

특이사항: 중복병합사건

특수물건정보: 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 '신리마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로 상태

남서측으로 아스콘포장 소로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 유한회사호명건설 (접수일자: 2022-10-28)

근저당: 완도군산림조합 (접수일자: 2022-12-02, 채권금액: 480,000,000원) (말소기준권리)

가압류: 주식회사일강레미콘 (접수일자: 2023-04-25, 채권금액: 33,587,780원)

압류: 해남세무서장 (접수일자: 2023-05-12)

근저당: 박진용 (접수일자: 2024-08-05, 채권금액: 69,600,000원)

가압류: 유한회사 (접수일자: 2024-10-11, 채권금액: 800,000,000원)

임의경매: 완도군 (접수일자: 2026-01-29, 채권금액: 421,777,063원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 완도군산림조합 근저당 (2022-12-02)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑4(가압류), 갑5(압류), 을2(근저당), 갑6(가압류), 갑7(임의경매)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,383,187,780원

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 및 현재 이용 상태

본건은 근린상가로, 현재 소매점(편의점 및 세탁실)으로 이용 중임.

4.2. 주변 상권 특성

주위는 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재된 해안 지역으로, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(제101동) 내 제101호이며, 외벽은 치장석붙임 및 일부 치장벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감, 창호는 새시창호 등임.

5.2. 설비 내역

급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 시스템 냉방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 옥외주차장 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상의 총 채권액이 1,383,187,780원으로, 감정가 204,000,000원에 비해 매우 높아 채무 부담이 상당함.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여 잠재적 임차인의 권리관계를 면밀히 파악해야 함.

6.3. 토지 이용 제한 사항

토지이용계획 상 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 완도군 신지면의 해안가에 위치한 근린상가로, 지역 상권 내에서 기본적인 영업이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 근린생활시설 및 편의점, 세탁실 등으로 이용되고 있으며, 기본적인 편의시설을 구비하고 있습니다. 그러나 등기부 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 시 높은 경쟁률 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 하며, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성과 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

지역 상권 내 근린상가로서 잠재적 수요 확보 가능성이 있으며, 매각으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

등기부채권 총액: 1,383,187,780원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 채무 총액이 매우 높은 점, 임대차 관계의 불확실성, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시장 상황 및 물건의 명도 가능성, 향후 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.