나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [17] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층308호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

토지면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 184,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인근에 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 소재하여 생활 편의 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장예원

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2022-04-06

확정일자: 2024-11-06

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본건 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

일반적으로 경매개시결정등기 또는 근저당권 설정일자 중 가장 빠른 것이 말소기준권리가 되며, 해당 권리보다 후순위 권리 및 등기는 매각으로 소멸됩니다.

제공된 정보에 따르면, 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 진안동 일대의 연립 및 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년식 연립 (대원B동, 52.38㎡): 2026년 5월 거래, 105,000,000원 (약 2,004,582 원/㎡)

* 2014년식 다세대 (정림팰리스, 47.59㎡): 2026년 5월 거래, 175,000,000원 (약 3,677,012 원/㎡)

* 1991년식 다세대 (삼익가,나동, 35.76㎡): 2026년 5월 거래, 91,000,000원 (약 2,544,743 원/㎡)

본건은 건물면적 31.24㎡(약 9.45평)입니다.

제공된 시세 정보와 비교 시, 본건의 감정가 184,000,000원(약 5,889,885 원/㎡)은 주변 시세(평균 약 250만~370만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준으로 평가되었습니다.

이는 건물 연식, 층수, 내부 상태, 조망 등 개별 요인에 따른 차이가 있을 수 있으나, 시세 조사 시 감정가와의 괴리를 충분히 인지해야 합니다.

특히, 1991년식 다세대 주택(35.76㎡)의 거래 가격(91,000,000원)은 본건과 면적 및 연식 면에서 유사성이 있으며, 이를 기준으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 79,500,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 인근에 진안동행정복지센터, 진안초.중학교가 위치하여 행정 및 교육 접근성이 좋습니다.

* 주거지역으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 법적 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

이러한 제한사항들은 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있으며, 소음 관련 구역은 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 채권 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 물건 대비 특별한 절차나 조건이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 감정평가서 상 '전호실 임대중'으로 확인되었습니다. 이는 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 건물 내에는 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 군사시설 보호 구역 및 소음대책구역 등 토지 이용에 관한 제약이 존재하며, 이는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, '유동화물건'이라는 특이사항은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

가장 큰 쟁점은 감정가와 주변 시세의 상당한 괴리입니다. 주변 유사 면적 및 연식의 물건 시세가 약 8천만원 내외로 형성된 것에 반해, 본건의 감정가는 1억 8천 4백만원으로 높게 책정되었습니다. 이 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 진안동 일대는 지속적인 개발 및 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 단지 내 연립주택으로, 주거 안정성을 기대할 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 비교적 적습니다.

* 인근 학교 및 행정복지센터가 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 184,000,000원입니다.

그러나 제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 유사한 면적과 연식의 물건 거래가는 약 7,950만원 수준으로 파악되었습니다.

가장 유사한 1991년식 다세대 주택(35.76㎡)의 거래가가 9,100만원임을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 대비 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 잠재적 리스크와 감정가와의 큰 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 약 95,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 경매 시장 상황, 경쟁률, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.