나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [12] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (12)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층 303호

용도: 연립주택 (도시형생활주택 내 연립주택)

감정가: 174,000,000원

토지 면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

토지 지분: 22.27㎡ (약 6.73평)

건물 면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물 지분: 30.19㎡ (약 9.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

구분건물감정평가요항표 요약:

- 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역임.

- 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용은 보통임.

- 철근콘크리트구조, 지상 5층 공동주택(도시형생활주택, 단지 내 연립주택)으로, 본건은 35개 호수 중 1개 호수임.

- 건물 내부 이용 상태는 방, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성되어 있음 (호수별 구성 상이).

- 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

- 토지는 부정형 평지로 단지형 연립주택 부지로 이용 중임.

- 북서측 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

- 공부와의 차이 없음.

- 전 호실 임대 중으로 확인됨.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 진안동 "다람산공원" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역. "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인근에 소재함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 공공시설: 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등이 가까이 있음.

* 자연환경: 다람산공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기: 2022-02-25 (주식회사포인트 외 1명)

* 주식회사하이안종합건설 지분 이전 (증여): 2022-02-25 (주식회사포인트)

* 근저당 (말소기준권리): 2022-02-25, 수지신용협동조합, 채권액 3,600,000,000원. 매각으로 소멸될 예정임.

* 주택임차권: 2025-11-04, 권현욱, 임차금액 130,000,000원. 전입일자 2024-05-13, 확정일자 2024-05-13. 말소될 예정임.

* 임의경매 개시결정: 2024-10-21, 채권자 수지신용협동조합, 청구금액 3,099,617,457원. 매각으로 소멸될 예정임.

* 압류: 2025-09-11, 전주세무서장. 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 3,730,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 권현욱

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-13

* 확정일자: 2024-05-13

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-10

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 "진안동행정복지센터" 인근의 주거지역에 위치하고 있으며, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거상권을 형성하고 있음.

* 주변 상업 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등 공공시설 접근성이 양호함.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호함.

* 자연 및 여가: 다람산공원이 인근에 있어 산책 등 여가 활동에 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 군 소음 대책 지역: 본건 소재지는 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 해당함. 이는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있으며, 보상금 지급 대상이 될 수 있으나, 소음 정도에 따라 불편함이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 유동화 및 공동담보로 묶여 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있으나, 본건의 경우 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 다람산공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 행정복지센터, 학교 등 공공시설이 위치하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸되어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 군용비행장 소음대책 지역에 포함되어 있어 소음 관련 불편함이 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 다람산공원 인접, 주거 및 근린생활시설 혼재 지역.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 낮은 건물 면적: 30.19㎡ (약 9.13평)으로 소형 주택임.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사한 면적의 신축 다세대주택이 175,000,000원에 거래된 사례가 있어 감정가 174,000,000원과 유사한 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 비교 대상인 연립주택(52.38㎡)은 105,000,000원에 거래되었고, 연식 있는 다세대주택(35.76㎡)은 91,000,000원에 거래된 사례도 있어, 본 건의 정확한 현재 시세는 유사 단지 내 실거래가 및 물건 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

본건의 감정가는 174,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 군 소음 대책 지역이라는 점을 감안하더라도, 유사 거래 사례를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

따라서, 투자 가치와 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 170,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 낙찰 가능한 최적 입찰가는 180,000,000원 내외로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.