나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [18] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층604호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (18)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층 604호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔))

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 8.98㎡ (약 2.72평)

* 건물면적: 23.72㎡ (약 7.18평)

1.3. 건물 세부 정보

* 건물명: 퀸즈플레이스

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 6층 604호

* 준공일: 사용승인일 2021년 5월 14일 (건축허가 2019년 3월 27일)

* 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택), 업무시설 (오피스텔)

* 총 세대수: 46세대 (건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치함.

* 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

* 주변은 상업 및 업무시설, 주거시설이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

* 인근에 버스정류장이 소재하고, 지하철 1호선 수원시청역이 위치하여 대중교통 여건은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2021년 5월 27일자 동수원신용협동조합의 근저당 (채권액 5,531,520,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권은 명시되어 있으나, 등기부 요약상 특이사항 없음. 통상적으로 경매로 소멸됨)

* 인수 보증금: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 17일

* 배당신고일자: 2024년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 전액 배당받을 것으로 예상됨. (다만, 배당 순위에 따라 일부 금액을 받지 못할 가능성도 있으나, 이는 경매 절차상의 문제이며, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없음.)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 박영일 (2021-05-17)

* 근저당: 동수원신용협동조합 (5,531,520,000원) (말소기준권리)

* 주택임차권: 이원배 (175,000,000원) (말소)

* 임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (4,595,221,429원) (말소)

* 총 채권액: 5,706,520,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 수원시청역을 중심으로 한 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발함.

* 수원시청, KBS 드라마센터 등 공공기관 및 방송 관련 시설이 인접해 있어 직장인 수요가 예상됨.

* 인근에 다림늘푸른아파트 등 주거단지가 있어 배후 수요 확보가 가능함.

4.2. 상가/오피스텔 현황

* 본건은 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중이며, 대부분 임대 중인 상태임.

* 건물 내 상가 및 오피스텔, 도시형생활주택이 혼합되어 있어 다양한 임대 수요층 확보 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 수원시청, 롯데백화점, AK플라자 등 대형 쇼핑 시설 및 관공서 이용 편리.

* 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 밀집.

5.2. 교육시설

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경 양호.

5.3. 주거 환경

* 건물 내 원룸형 주택 및 오피스텔로 구성되어 1인 가구 및 소형 가구에 적합.

* 건물 내 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 구비되어 있어 생활이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 괴리

* 본건의 감정가는 211,000,000원 (㎡당 약 890,000원)으로 책정되었으나, 최근 실거래된 주변 유사 물건들의 시세는 ㎡당 약 210,000원 ~ 410,000원 수준으로 확인됨.

* 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 가격 산정이 필요함.

6.2. 높은 채권 총액

* 총 채권액이 5,706,520,000원으로 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없음.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 구조가 적용되었을 수 있으나, 현재 경매 절차상 낙찰자의 권리에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치한 퀸즈플레이스 내 오피스텔/도시형생활주택입니다. 수원시청역 인근으로 교통이 편리하고, 주변에 관공서, 상업시설, 주거시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 장점이 뛰어납니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 근저당, 임차권, 경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 이 씨의 보증금 175,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

가장 큰 특징은 감정가(211,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가(㎡당 약 210,000원 ~ 410,000원)가 현저히 낮다는 점입니다. 이는 본건의 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서, 본건의 실제 가치와 감정가 사이의 괴리를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 내 위치, 풍부한 배후 수요.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 및 차량 접근성 우수, 다양한 편의시설 근접.

* 깔끔한 건물 상태 및 시설: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 생활 편의 설비 완비.

* 임대 수익 기대: 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성되어 있어 1인 가구 중심의 안정적인 임대 수익 창출 가능. (단, 현재 대부분 임대 중이며, 임대 현황 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원입니다. 최근 실거래된 주변 '다세대' 주택들의 시세는 ㎡당 약 210,000원 ~ 410,000원 수준으로, 이는 본건(23.72㎡)의 시가격을 약 500만원에서 1,000만원 수준으로 추정하게 합니다. 그러나 본건은 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택/오피스텔로서, 감정가는 ㎡당 약 890,000원으로 책정되어 있습니다.

감정가와 다른 유형의 부동산(다세대)의 실거래가 간의 큰 차이를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 상이할 수 있습니다. 하지만, 건물의 신축 연도와 용도를 감안하여 감정가를 주요 기준으로 하되, 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 합리적인 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제안합니다.

10. 주변 시설 정보

10.1. 혐오시설 정보

* 주변 검색 결과, 수원시 팔달구 인계동 나혜석거리 인근에서 '혐중 시위' 관련 기사가 확인되었으나, 이는 특정 집단 활동에 대한 내용이며, 해당 물건지와 직접적인 혐오시설로 연관 짓기는 어렵습니다.

* 수원시 팔달구 인계동 '인계박스' 지역에서 호객 행위 및 불법 전단지 배포 관련 내용이 있으나, 이는 유흥업소 밀집 지역의 환경 문제이며, 주거용 건물인 본건에 직접적인 혐오시설로 간주하기는 어렵습니다.

* 다만, 인계동 일부 지역에서 쓰레기 투기 민원이 잦다는 기사가 있어, 주변 주거 환경 관리에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.