나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453 4층401호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 372,000,000원

토지면적: 39.33㎡ (약 11.9평)

건물면적: 65.23㎡ (약 19.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 덕OOOOOO

건축년도: 2020년

총세대수: 10세대 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 건물 1층까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 북동측으로 포장된 소로(폭 8~10m)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2020년 9월 28일 접수된 덕성산업주식회사의 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(임의경매 개시결정, 주택임차권, 가압류, 근저당권부채권근질권설정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,145,400,823원으로, 이는 감정가 372,000,000원을 훨씬 초과하는 금액입니다.

임차인 현황:

임차인: 형

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 11일

확정일자: 2021년 3월 26일

배당신고일자: 2025년 9월 17일

대항력: 없음

비고: 임차인 형 은 대항력이 없으므로, 보증금 235,000,000원 중 배당받을 금액이 있는지 확인이 필요합니다. 현재 등기부상 총 채무액을 고려할 때 배당 가능성은 낮아 보입니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 위치하며, 주변의 다양한 주거 형태와 근린생활시설 등으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

세류중학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 소비 활동이 있을 수 있습니다.

건축물 현황상 1층 일부는 주차장으로 사용되고 있으며, 근린생활시설 등의 추가 상가 용도 활용 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 아파트와 다세대주택 등이 밀집된 주거 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 세류중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 대중교통 이용이 보통 수준으로, 차량 이용 시 건물까지 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 낙찰가율에 따라 채무 초과 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 보증금 미배당 가능성: 임차인 형 은 대항력이 없으므로, 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

건축물 현황과 공부상 차이: 건물 구조 표기 방식의 일부 차이, 1층 계단 밑 및 옥탑 1층의 물탱크 설치 공간이 실제로는 창고로 이용 중인 점 등은 소유권 행사에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 현황 확인이 필요합니다.

발코니 확장 및 차양 설치: 건축물현황도상 발코니 확장으로 표시되었으며, 실제 확장된 것으로 조사되었습니다. 이는 건축법상 위반사항에 해당할 수 있으나, 경매 물건에서는 일반적으로 크게 문제 되지 않는 경우가 많습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제가 존재하나, 일반적인 주거용 매입에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시세 조사 결과, 인접 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년 준공의 도시형생활주택(다세대주택)으로, 비교적 신축 연차에 해당합니다.

등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 형 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 되지만, 배당 여부를 확인하여 명도 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

총 채무액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰가율이 높을 경우 채무 초과에 대한 위험을 인지해야 합니다.

건물 현황과 공부상의 일부 차이가 존재하나, 부동산 가치에 치명적인 영향을 줄 정도는 아닌 것으로 판단됩니다.

입지 자체는 주거지역으로서 안정적이며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연차: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

입지: 수원시 권선구의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 토지 사용에 대한 별도 문제가 없습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 경매라는 특성상 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

주변 시세 분석:

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 2022년식 54.11㎡(약 16.3평) 다세대주택이 2억 6천만원에 거래되었습니다.

본 물건은 65.23㎡(약 19.7평)이며, 건축 연도는 2020년으로 신축에 해당합니다.

단순 면적 비율로 환산 시, 2억 6천만원 * (19.7평 / 16.3평) ≈ 3억 1천 3백만원 수준으로 추정됩니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 내외로 예상됩니다.

인수되는 권리:

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (임차인 보증금 미인수)

기타 고려사항:

감정가(3억 7천 2백만원) 대비 시장 추정 시세가 낮을 수 있으며, 과도한 채권 총액으로 인한 경매 낙찰가 하락 가능성을 고려합니다.

예상 입찰가:

시장 추정 시세 및 감정가를 고려하고, 경매의 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 2억 8천만원 ~ 3억원 수준으로 제안합니다.

이 범위는 감정가의 약 75% ~ 80% 수준이며, 주변 실거래가를 고려했을 때 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.