나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453 5층501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 353,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 덕OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

건물면적: 63.13㎡ (약 19.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물표제부 요약)

주용도: 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대)

건축구조: 철근콘크리트구조

신축허가일: 2020년 02월 25일

사용승인일: 2020년 09월 18일

총 층수: 지하 0층, 지상 5층

총 세대수: 10세대

건물 연면적: 659.79㎡

대지면적: 352.9㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

북동측으로 폭 8~10m의 포장된 소로에 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2020년 09월 28일 접수된 덕성산업주식회사의 근저당권(을1)이며, 모든 후순위 권리(임의경매, 가압류, 임차권 등)는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이현호 (이 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 16일

* 확정일자: 2024년 01월 03일

* 배당신고일자: 2025년 09월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 170,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 형태의 주택 거래가 있었습니다.

* 2022년 준공된 "더스테이세류"(54.11㎡)는 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었으며, 이는 약 480.5만원/㎡의 시세입니다.

* 1981년 준공된 "심우(342-0)"(40.13㎡)는 2026년 7월 2일 12,000만원, 7월 8일 12,950만원에 거래되었으며, 이는 약 300~320만원/㎡의 시세입니다.

4.2. 본 물건의 시세 평가

본 물건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 전용면적 63.13㎡ (약 19.10평)을 기준으로, 최근 거래된 신축 다세대주택의 시세(약 480만원/㎡)와 구축 연립주택의 시세(약 300~320만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건의 제곱미터당 시세는 약 380만원에서 450만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 학교(세류중학교), 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 위생/급배수, 승강기, 도시가스, 냉방, 화재감지 설비 등이 갖추어져 있고 개별난방 방식입니다.

* 주차: 건물 1층에 총 10대(장애인 및 경차 전용 포함)의 주차가 가능합니다.

* 특이사항: 발코니 확장형으로 조사 및 탐문되었으며, 거실 창호 외부에 실외기, 투시형 난간, 1층 후면 출입구 및 4/5층 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 외 리스크

* 공부와의 차이:

* 등기사항전부증명서상 건물 구조 표기에 일부 호수별로 차이(철근콘크리트조, 철근콘크리트주조 등)가 있으나, 전체적인 구조는 철근콘크리트구조입니다.

* 1층 계단 밑 및 옥탑 1층의 물탱크가 없고 창고 형태로 이용 중인 점은 건축물현황도 상 내용과 상이합니다.

* 임대차 정보: 본 건은 임대 중인 것으로 탐문되나, 구체적인 임대 내역은 미상입니다. 따라서 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교)에 포함됩니다.

* 비행안전제5구역(전술)에 해당하여 비행안전 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년 준공의 도시형생활주택으로, 입지조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다. 세류중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 역시 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리분석상 인수되는 권리가 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다. 임차인 이현호 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 비행안전구역 지정 및 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 점, 그리고 임대차 현황이 미상으로 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 양호 및 즉시 주거 가능합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소 예정으로 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 공원, 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 꾸준한 수요로 인한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 353,000,000원

* 건물면적: 63.13㎡ (약 19.10평)

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 제곱미터당 가치는 약 380만원에서 450만원으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 예상 입찰가 범위를 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 63.13㎡ × 380만원/㎡ ~ 63.13㎡ × 450만원/㎡

* 금액: 약 2억 4천만원 ~ 2억 8천 4백만원

경매 시장 상황, 경쟁 강도, 추가적인 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 감정가(3억 5천 3백만원) 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

추천 입찰가 범위: 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.