나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [29] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건상세정보

2.1. 사건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (29)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 435,000,000원

2.2. 물건상세정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층 801호

용도: 오피스텔

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

건물면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

2.3. 건물및토지정보요약

건축물대장상 주소: 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7 (인계동)

건물명: Queens Place

총 연면적: 2564.42㎡

대지권 면적: 518.8㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 9층

주요 용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

사용승인일: 2021년 05월 14일

본건 위치: 9층 중 8층 801호

2.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 '퀸즈플레이스' 건물 내 8층 801호에 위치합니다.

인근에는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로상황

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 주변편의/관공서시설

수원시청, 인계동행정복지센터 등 주요 관공서가 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다.

수원KBS센터 등 문화 및 방송 관련 시설이 가까이 있습니다.

3.5. 잠재적혐오시설유무

본건 주변 지역에 대해 혐오시설 관련 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약및말소기준권리

등기부채권 총액: 5,781,520,000원

말소기준권리: 동수원신용협동조합의 근저당권 (접수일자 2021-05-27)

등기 현황:

* 소유권보존 (박영일): 2021-05-17

* 근저당 (동수원신용협동조합): 2021-05-27, 5,531,520,000원 (말소기준)

* 주택임차권 (이지원): 2021-05-27 (등기), 2021-05-28 (전입), 2021-05-21 (확정). 권리금액 250,000,000원.

* 임의경매 (케이씨유2411유동화전문유한회사): 2025-01-23, 4,595,221,429원 (본건 경매 신청 채권자)

4.2. 임차인현황및분석

임차인: 이

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-28

확정일자: 2021-05-21

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

분석: 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 주택임차권 등기가 되어 있으나, 말소기준권리보다 늦은 등기 접수일자(을2)를 가지고 있어 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

4.3. 인수되는권리및보증금

인수 보증금 합계: 0원

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금이나 권리는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역용도및특성

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구).

토지 이용: 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중.

접도: 소로2류(폭 8m~10m) 접합.

5.2. 건물현황및이용실태

건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔(방 1~2개) 혼합 이용 중입니다.

본건(801호)은 오피스텔로 추정됩니다.

건물 전체적으로 대부분 임대 중입니다.

5.3. 주변상업/업무시설현황

수원시청, 수원KBS센터, 행정복지센터 등 공공기관 및 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

중심상업지역에 위치하여 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거및생활편의시설

수원시청, 인계동행정복지센터 등 행정기관 접근성이 매우 우수합니다.

인근 상업시설 이용이 편리하며, 다양한 생활 편의시설을 누릴 수 있습니다.

6.2. 교통및접근성

지하철 1호선 수원시청역이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주요 도로망과의 연결성이 좋아 차량 이동도 용이합니다.

7. 잠재적리스크

7.1. 권리관련리스크

유동화물건, 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 거래 구조에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 등기부상 인수되는 권리는 없음)

7.2. 토지이용제한사항

비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

이러한 제한사항은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 건물관리및명도리스크

건물 대부분 임대 중으로, 명도 과정에서 기존 임차인과의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

건물 관리 상태 및 노후도에 대한 현장 조사가 필요합니다.

7.4. 기타리스크

본건 인근 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 환경적 문제는 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

8. 종합의견

본 물건은 수원시청 인근 핵심 상업지역에 위치하며, 지하철역 초역세권으로 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

2021년 사용승인된 신축급 건물로, 건물 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

등기부상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 명확하고 안전한 물건입니다.

유동화물건, 공동담보 등의 특수성은 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 해소될 것으로 보입니다.

9. 투자포인트

9.1. 탁월한입지

수원시청, 수원시청역 인근 중심상업지구 내 위치하여 직주근접 및 상업시설 이용이 최상입니다.

9.2. 신축급건물

2021년 준공 건물로 상품성이 우수하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9.3. 권리안전성

인수 부담이 없어 소유권 이전 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

9.4. 풍부한배후수요

관공서, 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

10. 예상입찰가

10.1. 시세분석

감정가: 435,000,000원

본건은 전용면적 약 16.32평(53.94㎡)의 오피스텔입니다.

수원시청역 인근 중심상업지역 오피스텔은 신축 및 역세권 프리미엄으로 인해 높은 시세를 유지하는 경향이 있습니다.

최근 실거래가 및 인근 유사 물건의 매매/임대 시세 조사를 통해 정확한 현 시세를 파악해야 합니다.

10.2. 예상입찰가산정

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 수준에서 결정됩니다.

본 물건은 입지가 매우 우수하고 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서도 경쟁이 발생할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 최신 실거래가, 매물 시세, 임대 수익률 분석 및 현장 답사를 통해 종합적인 판단이 필요합니다.

보수적 관점에서, 유사 조건의 물건 시세를 참고하여 감정가의 90% ~ 110% 수준인 391,500,000원 ~ 478,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라집니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.