나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 372,000,000원

토지면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

건물면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 덕OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 폭 8~10m의 포장된 소로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 (덕성산업주식회사 근저당권, 2020-09-28)

* 등기부 요약

* 소유권보존: 김황중 (2020-09-28)

* 근저당권: 덕성산업주식회사 (1,680,000,000원, 2020-09-28, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김선홍 (170,000,000원, 2024-02-26 전입, 말소)

* 임의경매: 울진죽변수산업협동조합 (1,424,695,842원, 2025-09-03)

* 가압류: 신한카드주식회사 (95,749,477원, 2025-10-15)

* 가압류: 현대카드 (14,706,392원, 2025-10-23)

* 가압류: 신한은행 (119,944,954원, 2025-10-30)

* 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (1,680,000,000원)

* 총 채무액: 2,080,400,823원

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2024-02-28

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 10세대로 구성되어 있으며, 주거용으로 이용 중입니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 비교 대상 물건 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

* 1981년식 연립주택 (40.13㎡)의 경우, 2026년 7월 2,000만원 ~ 12,950만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 299만 원 ~ 323만 원)

* 2022년식 다세대주택 (54.11㎡)의 경우, 2026년 7월 26,000만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 480만 원)

* 분석 결과: 본 물건은 2020년에 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 면적(65.28㎡)은 비교 대상인 2022년식 다세대주택(54.11㎡)보다 넓습니다. 2022년식 다세대주택의 1㎡당 가격(약 480만 원)을 적용하여 추정하면, 본 물건의 가치는 약 31,364만원으로 산정해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루, 타일, 석재 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 냉방설비, 화재감지설비 등이 갖추어져 있으며 개별난방 방식입니다.

* 주차: 건물 1층은 주차장으로 이용되며, 장애인 및 경차 전용 주차를 포함하여 총 10대 주차가 가능합니다.

* 특이사항: 발코니 확장형으로 조사되었으며, 실외기 및 차양이 설치되어 있습니다. 1층 계단 밑 공간은 건축물현황도상 물탱크 설치 공간이나, 현재는 창고 형태로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 차이: 등기사항전부증명서 상 전유부분 건물의 구조가 일부 철근콘크리트조 또는 철근콘크리트주조로 표시되어 있어 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축물현황도상 차이: 1층 계단 밑과 옥탑 1층 일부에 건축물현황도상 물탱크가 표시되어 있으나, 실제로는 물탱크가 없고 창고 형태로 이용 중입니다.

* 임대차 정보: 본건은 임대 중인 것으로 탐문되었으나, 임대내역 등은 미상입니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 근저당권 및 기타 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 채권자의 추가 신청이나 기일 변경 등이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 2020년 9월경 준공된 비교적 신축 건물입니다. 총 5층 건물 중 4층에 해당하는 전유부분으로, 건물 면적은 65.28㎡(약 19.75평)입니다. 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 편의시설 및 개별난방, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 채무들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 김선홍은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

주변 입지 조건은 양호한 편이나, 일부 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다. 다만, 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 경매 절차 진행 시 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연도: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 실수요 및 투자 수요: 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 입지: 수원시 권선구 내 주거 지역에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 보통입니다.

* 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 372,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 2022년 준공된 유사 면적(54.11㎡) 다세대주택이 26,000만원에 거래된 사례를 기반으로 추정 시, 본 물건(65.28㎡, 2020년 준공)의 가치는 1㎡당 약 480만원으로 계산하여 약 31,364만원으로 산정됩니다.

* 이러한 시세 분석 및 낙찰률 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.