나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [14] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층509호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층509호

건물명: 퀸즈플레이스

용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 266,000,000원

토지면적: 11.83㎡ (약 3.58평)

토지지분: 11.83㎡ (약 3.58평)

건물면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

건물지분: 31.24㎡ (약 9.45평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등이 소재하여 관공서 및 문화 시설 접근이 용이합니다. 또한, 다림늘푸른아파트 등 주거 단지가 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 출퇴근 및 외부 활동에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 소재한 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 소유권 보존 등기(박영일) 외 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 주요 권리로는 동수원신용협동조합의 근저당권(말소기준권리)과 수원지방법원의 임의경매 개시 결정, 수원시의 압류 등이 있으며, 이러한 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 임차인으로 윤은주씨가 확인됩니다.

임차인: 윤

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-14

확정일자: 2021-05-24

배당신고일자: 2025-02-14

대항력: 없음

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 법원의 임의경매 절차에 따라 진행되며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 윤은주씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로 권리 인수 부담이 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

물건지 주변으로는 수원시청, 수원KBS센터, 각종 행정복지센터, 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 행정 및 상업 중심지로서의 기능이 강합니다. 또한, 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 위치하여 배후 주거 수요 또한 풍부합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 정비된 도심 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특징

퀸즈플레이스 건물은 2021년 5월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조로 총 9층 규모이며, 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내 승강기, 도시가스, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 509호는 5층에 위치하고 있으며, 일부 세대에는 다락방이 있습니다.

5.2. 편의시설

수원시청역을 중심으로 대형마트, 백화점, 병원, 다양한 식당 및 카페 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 주거 용도

본 물건은 원룸형 도시형생활주택 또는 방 1~2개로 구성된 오피스텔로 이용 가능하며, 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합한 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 가능한 권리

등기부상 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급될 수 있으나, 현재 등기부 현황에서는 지상권이 등기되어 있지 않습니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 특수 물건 정보

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 경매가 진행되었습니다. 이는 채권 채무 구조가 복잡할 수 있음을 시사하지만, 경매 절차 자체에 영향을 미치지는 않습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 향후 건물 증축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 중심상업지역에 위치하여 상업시설 이용에 따른 소음이나 통행량 증가 등의 주거 환경 저해 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구의 핵심 지역에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택/오피스텔로서, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가 대비 면적이 다소 높게 책정되었으나, 신축 건물임을 감안하면 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심지, 수원시청역 인근의 우수한 입지

* 비교적 신축(2021년 준공)으로 건물 상태 양호

* 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 편의시설

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 266,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없고 건물 준공 연차를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 및 물건의 희소성을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 240,000,000원에서 255,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.