나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 상세

사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453, 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.09.18 기준)

구조: 철근콘크리트구조

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 덕OOOOOO

감정가: 249,000,000원

2.2. 면적 정보

토지면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지 지분: 26.84㎡ (약 8.12평)

건물면적: 44.52㎡ (약 13.47평) (전용면적)

건물 지분: 44.52㎡ (약 13.47평)

2.3. 기타 기본 정보

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북동측으로 포장된 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2020년 9월 28일자 덕성산업주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(지상권 등)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 현황 없음)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 석

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-25

확정일자: 2024-02-06

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

- 소유권보존: 김황중 (2020.09.28)

- 근저당: 덕성산업주식회사 (2020.09.28, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 울진죽변수산업협동조합 (2025.09.03, 1,424,695,842원) - 수원지방법원 2025타경1616

- 주택임차권: 석병수 (2025.10.01, 150,000,000원) - 말소

- 가압류: 신한카드주식회사, 현대카드, 신한은행 - 말소

- 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 - 말소

총 등기부채권액: 2,060,400,823원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 잠재적 혐오시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 보고서에 포함된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설(대규모 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등의 제한이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택-단지형 다세대주택으로 10세대가 거주 중이며, 주거용으로 이용되고 있습니다. 5층 건물 내 3층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

세류중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 근린생활시설 및 공원 등을 통해 생활 편의성을 확보할 수 있습니다. 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스, 냉방, 화재감지 설비 등이 갖추어져 있으며 개별난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적/행정적 제한사항

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독,다가구,아파트,연립,다세대주택 대상) 등의 제한이 있습니다.

6.2. 건축물 관련 특이사항

* 공부상 건물 구조 표기에 일부 상이한 부분이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황도상 물탱크 설치 공간이 창고로 이용 중입니다.

* 발코니 확장형으로 조사 및 탐문되었으며, 실제 확인이 필요합니다.

* 실외기, 차양 등이 외부 돌출물로 설치되어 있습니다.

6.3. 공동담보 관련

공동담보로 설정된 물건으로, 채권액이 감정가 대비 매우 높아 채무 회수를 위한 적극적인 경매 진행 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 건축(2020년)된 건물입니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 법적으로 소멸되는 권리가 많아 등기부상 권리 관계는 비교적 명확합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 없으므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 토지이용 제한 사항과 공부와의 차이, 공동담보의 높은 채권 총액 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2020년) 대비 양호한 입지 조건.

* 말소되는 권리가 많아 등기부상 권리 인수에 대한 부담이 적음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상.

* 주변에 학교 및 생활 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 정보 중 2022년 건축된 "더스테이세류"(54.11㎡, 260,000,000원)의 거래가는 약 1588만원/평으로 분석됩니다. 본건의 건물면적 44.52㎡(약 13.47평)에 이를 적용 시 시세는 약 213,940,000원 수준으로 추정됩니다.

감안한 예상 입찰가는 220,000,000원 선으로 제시하며, 이는 감정가 대비 약 88% 수준입니다.

인수할 보증금이 없으므로, 본 예상 입찰가에서 추가적인 보증금 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.