나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [37] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (37)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2, 퀸즈플레이스 9층 903호

* 건물명: 퀸즈플레이스

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 복합용도: 도시형생활주택, 업무시설)

* 감정가: 430,000,000원

* 토지면적: 20.17㎡ (약 6.09평)

* 건물면적 (전유부): 53.26㎡ (약 16.11평)

* 총 건물 연면적: 2,564.42㎡ (약 775.77평)

* 대지권 면적: 518.8㎡ (약 156.94평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '퀸즈플레이스' 건물 내에 위치합니다.

* 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 공공기관 및 시설이 소재하여 행정 및 문화 접근성이 우수합니다.

* 다림늘푸른아파트 등 주거 단지가 인접해 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 도보 거리에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 '수원시청역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.1. 3. 토지 이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기: 박영일 (2021-05-17)

* 근저당권: 동수원신용협동조합 (채권액 5,531,520,000원) - 말소기준권리 (2021-05-27)

* 주택임차권: 이성미 (채권액 230,000,000원) - 말소 (2023-07-31). 전입 2021-06-28, 확정 2021-06-07.

* 임의경매 개시결정: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (채권액 4,595,221,429원) - 말소 (2025-01-23). 사건번호 2025타경708.

* 등기부상 총 채권액 합계: 약 10,126,741,429원

1.2. 2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 이

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2023-07-31

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 임차인 이성미는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 경우, 임차인의 보증금 230,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

* 말소기준권리인 동수원신용협동조합의 근저당권(2021-05-27)보다 앞서는 권리 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청 및 관련 행정기관 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 상업 및 업무 중심지입니다.

* '퀸즈플레이스' 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔로 구성되어 있어, 직장인 및 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근 수원KBS센터 등은 드라마 제작 관련 종사자 등 유동 인구를 유입시킬 수 있습니다.

* 주변에 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 수원시청, 인계동행정복지센터가 인접해 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

* 교통 편의: 수원시청역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 도심 및 타 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의: 백화점, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 대항력 부재: 임차인 이성미는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 일부 지역제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 현장 조사 및 추가적인 지도 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시청 인근의 중심상업지역에 위치한 현대식 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 도시형 생활주택과 오피스텔 용도로 활용되고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리 및 인수해야 할 임차보증금이 존재하지 않아 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 유동화 물건이라는 점은 다소 복잡한 채권 구조를 시사하지만, 경매 절차 자체는 정상적으로 진행 중입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 초역세권, 행정/상업 중심지에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 안정적 임대수익: 오피스텔 및 도시형 생활주택으로 수요가 꾸준하며, 임대 수익률 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 현대식 건물: 비교적 신축 건물로 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 매매/임대 현황, 향후 시장 전망 등에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 감정가: 430,000,000원

* 본건의 면적(53.26㎡, 약 16.11평)과 위치를 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 합리적으로 반영하고 있다고 판단됩니다.

* 임차인 이성미(보증금 230,000,000원)는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 이 금액은 낙찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

* 경매 시장 상황, 응찰자 수, 해당 물건에 대한 관심도 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 387,000,000원 ~ 430,000,000원

* 권장 입찰가: 약 408,500,000원 (감정가의 95% 수준으로, 실제 시장 조사를 통해 확정해야 합니다.)

* 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 최신 시장 정보를 반영한 정밀한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.