나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [38] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경708 (38)

소재지

경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층904호

건물명

Queens Place

용도

오피스텔

감정가

428,000,000원

면적

토지면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

건물면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건

건축물 표제부 요약

건축물 주용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 9층

본건 위치: 9층 904호

다락방 유무: 있음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재하여 관공서 및 상업시설이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건물 구조

철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 9층 904호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

이용상태

본 건은 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중이며, 904호는 다락방이 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형 평지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

공부와의 차이

공부와 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

임차인: 방 (FANGQIANHUI)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-02

확정일자: 2023-05-26

배당신고일자: 2025-02-18

대항력: 없음

권리분석 결과

본 건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 위 임차인의 보증금 및 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없음.

1.3. 상권분석

주변 상업시설

본 건이 위치한 인계동 일대는 수원시청을 비롯한 관공서와 상업시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 다양한 편의시설과 문화시설 접근성이 우수합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

수원시청, 행정복지센터 등 관공서가 인접해 있으며, 대형 쇼핑몰 및 백화점 등 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경

오피스텔 및 도시형 생활주택이 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 지역 내에서도 비교적 선호도가 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 제한

본 건 토지에 설정된 다수의 도시계획 제한사항(방화지구, 비행안전구역 등)은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 큰 위험 요인은 없을 것으로 판단됩니다.

유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 오피스텔 및 도시형 생활주택으로 활용 중에 있으며, 특히 904호는 다락방이 있어 공간 활용도를 높일 수 있습니다. 권리관계는 명확하며, 매수인이 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다양한 도시계획 제한사항이 있으나, 현 상태에서의 주거 및 업무용으로 사용에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 수원시청역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

풍부한 임대 수요

수원시청 및 인근 업무지구 종사자, 상업시설 이용객 등을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

다락방 공간

904호의 다락방은 추가적인 공간 활용을 제공하여 일반 호실 대비 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 428,000,000원이며, 주변 시세 및 본 건의 입지, 상품성을 고려할 때 경쟁력 있는 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 현 시세 및 수익률을 고려한 예상 입찰가는 390,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.