나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [21] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층608호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (21)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층608호

용도: 연립주택 (건축물대장상 도시형생활주택/오피스텔)

감정가: 206,000,000 원

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 구분

부동산 임의경매

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 소재합니다.

인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 공공기관 및 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 '수원시청역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2021-05-17, 권리자: 박영일

근저당권: 2021-05-27, 권리자: 동수원신용협동조합, 5,531,520,000원 (말소기준권리)

주택임차권: 2024-03-11, 권리자: 석창민, 170,000,000원 (말소, 전입 2021-06-25, 확정 2021-06-03)

임의경매: 2025-01-23, 권리자: 케이씨유2411유동화전문유한회사, 4,595,221,429원 (말소)

3.2. 채권자 및 채무액

주요 채권자로는 동수원신용협동조합, 케이씨유2411유동화전문유한회사 등이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 5,701,520,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 석창민

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

확정일자: 2021-06-03

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음

본건 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 보증금은 소멸되며 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기가 소멸됩니다.

토지이용계획 및 제한상태에 명시된 권리 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요 없음).

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건의 감정가는 206,000,000원으로, 건물면적 23.21㎡(약 7.02평) 기준 평당 약 29,340,000원 수준입니다.

제공된 주변 매매 정보 중 2015년식 'I'MHOME'(17.59㎡, 7,200만원, 2025년 12월 거래)의 경우, 평당 약 13,500,000원 수준입니다.

본건 '퀸즈플레이스'는 2019년 건축 허가, 2021년 사용 승인된 건물로, 비교 대상 주택보다 신축 연식이 짧아 더 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

제공된 주변 시세 정보는 제한적이므로, 실제 시장 가치는 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 유사 물건 비교

비교 대상인 'I'MHOME' (2015년식, 다세대, 17.59㎡, 7,200만원, 2025년 12월 거래)과 비교 시, 본건은 신축 연식이 4년가량 앞서고 용도 또한 도시형생활주택/오피스텔로 차이가 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 비교 대상보다 높게 책정된 것으로 보이나, 건물의 최신성 및 입지적 이점을 고려하면 합리적인 범위 내로 판단될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 9층 중 6층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 현재 도시형 생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의 시설

수원시청, 수원KBS센터 등 주요 공공시설이 인접해 있으며, 인근 상업 지구를 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

임차인 석창민은 대항력이 없으나, 배당신고일자(2024-03-11) 이후 보증금 배당까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성으로 인해 예상보다 낮은 낙찰가율을 기록할 가능성이 있습니다.

주변 실거래가 정보가 제한적이므로, 실제 시장 가치와 감정가 간의 괴리가 존재할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

본건 소재지(경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2) 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 내 오피스텔/도시형생활주택으로, 수원시청 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 건축 허가를 받은 비교적 신축 건물로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 주변 시세 자료가 제한적이고 감정가 대비 비교 분석에 어려움이 있으며, 유동화 물건 특성상 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 역세권 및 중심상업지구 인근의 우수한 입지.

비교적 신축 건물로 내부 상태 및 편의성 양호.

대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음.

지역 개발 및 임대 수요 증가 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,000,000원이며, 건물면적 23.21㎡(약 7.02평) 기준 평당 약 29,340,000원입니다.

제공된 주변 비교 물건('I'MHOME', 2015년식, 다세대)의 거래가(평당 약 13,500,000원)와 비교 시, 본건 감정가는 상당히 높은 수준입니다.

그러나 본건 '퀸즈플레이스'는 해당 비교 물건보다 신축이며, 오피스텔/도시형생활주택으로서의 가치를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

수익률, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.