나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [10] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1317 (10)호 부동산 임의경매 사건의 물건으로, 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3번지, 하우스타98-36 건물 3층 306호에 소재한 오피스텔입니다.

본건은 토지 건물 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 1억 2300만원입니다.

토지 면적은 14.44㎡ (약 4.36평)이며, 건물 면적은 27.62㎡ (약 8.35평)입니다.

본 오피스텔은 2017년 3월 2일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 신흥개발지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로는 포장된 중로를 통해 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 3월 6일에 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 1,392,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

채권자는 수협은행이며, 총 등기부채권 총액은 1,522,000,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 주경진 씨가 보증금 130,000,000원에 대해 전입일자 2022년 3월 10일, 확정일자 2022년 2월 9일을 가지고 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 경매 절차를 통해 보증금이 배당받아 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 중일초등학교가 근접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

주변 지역 개발이 진행 중인 신흥 개발지대로서 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 시내버스 정류장 인접.

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 인접.

* 교육시설: 중일초등학교 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 일부 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 본 경매로 인해 권리관계는 정리될 것으로 보입니다.

* 임차인: 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단되나, 실제 점유 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구의 신흥 개발지대에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 물건입니다.

감정가는 1억 2300만원으로 책정되었으며, 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 개발 지역에 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 도보권 내 대중교통 이용 편리.

* 권리상 인수 부담 없는 안전한 물건.

* 인근에 다양한 편의시설 및 교육시설 존재.

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 유사 물건의 실거래가 및 시세 정보가 제한적이며, 본건과 동일한 건물(하우스타 98-36)의 정확한 최근 시세 자료를 확보하기 어렵습니다.

그러나 인근 유사 규모 및 연식의 오피스텔들의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정평가액 1억 2300만원 수준을 기준으로 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 본건의 개별적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 보증금 인수분(0원)을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 낙찰가를 결정해야 합니다.

현재 시세 수준 및 유사 물건 거래 사례를 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 약 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 단, 본 평가는 제한된 정보에 기반한 것이므로, 실제 투자 결정 시에는 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.